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中國三四線的城市房價拐點快到嗎?

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中國三四線的城市是過去幾年的內房股增長點,最近,三四綫城市的龍頭碧桂園,要求各項目不惜犧牲規模和利潤快速回款;另一房地産巨頭綠城也在堅决執行“早銷、多銷、快銷”的回款策略。在一二綫城市嚴厲調控、三四綫城市大規模棚改和貨幣化安置推動下,三四綫城市完成了階段性去庫存目標,中央去庫存政策正在發生變化。

小龍八月網聚

有人曾說過人生就像經濟周期一樣,但一個經濟周期只有短短30-60年。那暗示你一生當中只有2-3次能向上流的機會。香港要出另一個李超人很難,但如果你能正確把握幾次大浪,或者能在幾次經濟危機中保存實力,待機而行。那起碼做一個不愁金錢的中產也不錯。

當你錯過了2017年牛市,還想錯過2018年的機會嗎?

每月一聚跟網友交流,討論之後的危機及機會。

日期:2018年8月9日(星期四)

時間: 晚上7:30至9:30

地點: 尖沙咀/灣仔/北角

報名:

https://docs.google.com/forms/d/1R7EnH3yLgMEfPQuLXWPJRM62BgTy0f86vVy08kcctnY/edit ______________________________________________________________

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三四綫城市需求端也漸顯疲態。在此,我們以全國商品住宅銷售面積减去40個大中城市商品住宅銷售面積,大致可以推算出三四綫城市商品住宅銷售面積。今年1-5月,三四綫城市商品住宅銷售面積增速已下行至5.2%(參見下圖),告別了持續兩年的高速增長勢頭。

 

長期以來,三四綫城市其房價上漲也遠遠低于一二綫城市。然而,2017年9月,三四綫城市房價漲幅在歷史上首次超過一二綫城市幷持續至今(。其原因主要有三點:一是一二綫核心城市史無前例的嚴厲調控政策;二是棚改過程中貨幣化安置不斷提高,新增的住房需求推動了“庫存下降、房價上漲”趨勢;三是三四綫城市房價長期滯漲,使得這些城市相對核心城市房價來說性價比更高,一二綫城市流動人口返鄉購房意願增强。

中國房地産業協會的數據顯示,5月份二手房價過萬元的城市個數已經上升到69個,其中新增房價超萬元城市全部來自三四綫城市。國家統計局發布的全國40個大中城市房價數據也顯示,今年5月三綫城市住房均價首次破萬,達到10109元/平米。全國100個大中城市中,三綫城市與一二綫城市房價之比分別達到0.202和0.657,均創下了2016年以來新高。但隨著中央明確提出擴大內需,及人行明確保持流動性「合理充裕」,未來將轉成「結構性」去杠杆,從行業來看,房地産杠杆率是最高的。而在去杠杆的大前提下,未來可以預期投資在房地産的資金將會是受控。

讀者可見社會融資規模僅1.18萬億元,遜于市場預期的1.4萬億元,亦較上年同期少5902億元。同時,廣義貨幣(M2)增長亦創新低,只有8%,低于市場預期的8.4%,增速分別較上月底和上年同期放緩0.3及1.1個百分點。

事實上房地産是一個能産生極大的財富效應,曾有報告指出不同城市之間消費的差异實際上與房價高低相關,房價對消費存在財富效應和擠出效應,在房價處于較低水平的時候,房價上漲會增加居民的總資産,幷促進消費;而在房價處于較高水平時,房價上漲往往會增加居民的債務負擔和居住開支,從而擠出消費。道理很簡單:如果你有幾套房,幷且房價還在漲,哪怕工資不高,大家也還是敢花錢的。

總的來說,未來可能三四綫城市的價格將會重投需求帶動的基本面,但目前部份城市都去到一個不合理的價格上,或者回調到合理值是一個痛苦的過程。而這去豪花/不理性消費力也可能會减少。

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作者:黄志龙

来源:苏宁财富资讯

 

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