論樓市:不同入息及息率下可支配收入(1)

論樓市:不同入息及息率下可支配收入(1)

刊於2018年6月16日並刊登於香港經濟日報集團智富雜誌贏在轉勢專欄中

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在執筆時間美國聯儲局一如市場預期,宣布加息0.25厘,聯邦基金利率升至介乎1.75厘至2厘,亦是今年第2度加息,而當局官員最新預測今年底利率,由3月時估計2.125厘上調至2.375厘,意味今年再加息兩次。今天網上各大評論討論到底影響如何,或者對於新興市場的股匯債如何。但筆者早在本欄早就在上年提醒讀者要小心債券市場,及多次提出要去槓桿。而本年債市及匯市翻天覆地的變化,正好引證筆者的分析。在網聚上很多讀者開始再問及樓市的問題,筆者過去多次用周期理論去分析樓市的周期,或者用一些數據去分析。

筆者曾經提出如果未來樓市出現下跌,可能會出現利率一路上調,而樓價一路下跌的現象。首先筆者在網上資料整理出過去19年的平均按息的圖表,讀者可見最高利率為1997年10.9%,而最低是2010年的1.16%。

本港家庭住戶入息中位數為2.76萬元,而按個人職業劃分,專業人員月入中位數更增至4.13萬元。筆者相信如果要客觀地分析一般市民的負擔能力,較可取是計算用不同的入息及息率下業主的可支配收入。在執筆時匯豐雖表示維持最優惠利率不變,唯1個月同業拆息續升至1.6厘, 3個月同業拆息升至2.01厘。這意味著用同業拆息(H)按的業主可能本月的供樓利率很大可能用封頂位(約P-3.1)去計算。或者本次美國加息香港或再一次不跟隨,但讀者留意因為目前香港按揭貸款主要是20-30年。目前全球包括了美國都展開了緊縮及加息周期,相信未來20-30年應該息口不會仍維持在目前水平。或者我們先將樓市會不會下跌這個因素放開一邊先不作討論。我們本次先作討論到底在不同的收入及利率情況下的承受能力。由於篇幅有限,下期再論。

近19年平均按息
年份 息率
1997 10.9
1998 9.38
1999 8.48
2000 7.57
2001 2.96
2002 2.71
2003 2.6
2004 2.55
2005 5.61
2006 5.53
2007 4.53
2008 3.12
2009 1.41
2010 1.16
2011 2.45
2012 2.2
2013 2.1
2014 2.15
2015 2.15
平均按息 4.187368
最高按息 10.9

Source: http://www.cmoneyhome.com/article/1583/

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