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論樓市(2)-可支配收入

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論樓市(2)-可支配收入

刊於2018年6月23日並刊登於香港經濟日報集團智富雜誌贏在轉勢專欄中

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上星期提到本港家庭住戶入息中位數為2.76萬元,而按個人職業劃分,專業人員月入中位數更增至4.13萬元。同時過去十年的平均平均按息為4.2%,目前為2.15%,19年中最高的一年是10.9%。要了解業主的承擔能力,我們可以計算不同的收入及利率下,並扣除一般統一約$5000的固定開支(差餉及管理費),看看業主在扣除供樓之後的可支配收入。當然我們在此因為方便計算,不會考慮通漲,工資上升及壓力測試。

以7成按揭成數

入息 利率 每月還款(30年計) 每月可支配收入(扣除$5000) 本金及利息總支出
$27,600 2.15% $15,841 $6,759 $5,702,743
$27,600 4.2% $20,539 $2061 $7,393,940
$27,600 10.9% $39,681 -$17,081 $14,284,996
$41,300 2.15% $15,841 $20,459 $5,702,743
$41,300 4.2% $20,539 $15,761 $7,393,940
$41,300 10.9% $39,681 -$6,619 $14,284,996
$60,000 2.15% $15,841 $39,159 $5,702,743
$60,000 4.2% $20,539 $34,461 $7,393,940
$60,000 10.9% $39,681 $15,319 $14,284,996

 

以9成按揭成數

入息 利率 每月還款(30年計) 每月可支配收入(扣除$5000) 本金及利息總支出
$27,600 2.15% $20,367 $2,233 $7,332,098
$27,600 4.2% $26,407 -$3807 $9,506,494
$27,600 10.9% $51,018 -$28,418 $18,366,423
$41,300 2.15% $20,367 $15,933 $7,332,098
$41,300 4.2% $26,407 $9,893 $9,506,494
$41,300 10.9% $51,018 -$14,718 $18,366,423
$60,000 2.15% $20,367 $34,633 $7,332,098
$60,000 4.2% $26,407 $28,593 $9,506,494
$60,000 10.9% $51,018 $3,982 $18,366,423

讀者不難想像$27,600那一組入息的測試中,即使7成按揭成數下在2.15%的利率扣除$5,000基本洗費下基本上每月餘下的可支配收入不多。而在9成按揭成數下一旦加息至4.2%的十九年平均數下每月只餘下2000元。唯$4,1300那組是代表專業人員月入中位數又如何?讀者不難發現在7成按揭成數的情況下的可支配收入仍有分別$20,459及$15,761,唯讀者留意$20,459及$15,761在目前一般三人家庭來說即是每月可月約$5000-7000(事實應該更少,因為水電,上網等基本洗錢仍未計算在內)。但在表中最多人忽略是本金及利息總支出,以4.2%的7及9成按揭成數分別總支出是$7,393,940及$9,506,494。如果收入$41300每月全數去供樓要幾耐才可以供斷9百萬的樓,答案是19.1年。

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