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提防2018年樓市下行

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提防2018年樓市下行

刊於2017年6月12日並刊登於香港經濟日報集團智富雜誌贏在轉勢專欄中

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投資界有兩句說話殺傷力係最大,其中一句係「This Time is different(這一次不同)」。最近很多人將97年跟今年樓市比較,但最後很多專家都指「這一次跟97年不同」。但筆者對2018年樓市不樂觀。

很多樓市分析都會通過成交量,供應量及市場利率為分析的依據。但是事實上過去幾次香港樓市的下跌觸發點都不是以上的基本因素。過去幾次利率上升,包括1994年至1995年,1999年至2000年,及2004年至2006年的加息周期,亦不是觸發樓市下調主要成因。過去幾次樓市下跌的原因,是突然而來的外圍經濟下挫或事件而引發,包括97年亞洲金融風暴,2003年沙士,08年金融海嘯等。

自2009年美國量化寬鬆開始,市場變成低利率低回報年代,如此誘因令到市場或散戶都開始「借平錢」槓桿再投資,錢借錢去投資樓市,股市及債市。開始愈來開始忘記風險及基本因素。如歐豬四國的債券由高峰期的7至8厘,最上年平均只是1至2里,但當地經濟下行或風險未完全解決,如意大利銀行危機等。回看美債,美國不論10年或30年的債券都行了一個對稱的35年周期,而自1981年到2016年開始10年美國債券走了一個35年的牛市,而我們由頂部畫下一條下降軌,你會發現此下降軌35年未升穿過,如未來美債升穿2.6厘此下降軌,就可能觸發美債利息急升,從而可能發生一場由債市引起的大型去槓桿或金融危機。

利用江恩理論分析香港樓市的周期,發現香港樓市以六年為一個周期,如1997(頂),2003年(底),2009年(底),及2015年(頂)。而六年之中又可每三年分割,則可見2000年(頂),2006年(頂),及2012年(小幅回調)。那下一個循環是2018年,並很可能出現低點。如恆生指數今年真如筆者2016年所寫是2017年是牛市,那股樓齊跌的情況就可能在2018年發生。

中原指數由1997年10月高位102點下跌三成只用了3個的時間,下跌一半用了一年。凱因斯(John Maynard Keynes)曾說投資者樂觀時會建築為空中樓閣(Castle-in-the-Air),並會預期能夠以更高的價格脫手「「比傻」理論 (Greater-Fool Theory)」。但願”This Time is different(這一次不同)”。

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