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樓市的合理的假設

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樓市的合理的假設

寫於2016年5月21日香港經濟日報集圍智富雜誌嬴在轉勢

過去香港樓市的升幅令到不少香港置業者仍然深信樓價「長渣必勝」,而最近一次樓市升浪亦造就一班收租王。「股神」巴菲特曾於2010年獲邀請到「金融危機調查委員會」為了解2008年金融海嘯的成因作證,巴菲特作證的具體內容要到今年三月才正式被美國政府解密並公開,當中內容可能對目前香港的樓市一個新啟發。

非合理主觀願望形成泡沫

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美國樓市其實在過去的時間,一直享受著「長渣必勝」的神話祝福。當年2010年巴菲特於「金融危機調查委員會」中表示美國物業是美國貸款金額規模最大,又容易用於抵押的資產,當絕大多數人開始相信房價不會大幅下跌,就可能創造史上最大泡沫。

過去四十年,自美國取消金本位之後,美元的購買力下降,令到資產於過去四十年急速上升。大眾認為在四十年前買入物業,在今天必定可賣得更高價錢,結果是「大多數人相信房價不會大幅下跌,創造史上最大泡沫」。但卻忽略了這是一個貨幣效應。

大眾情緒受市場氣氛影響下,真心相信樓價只升不跌的置業者成為真理。自然會急於以借貸手段盡快入市。購買力從各方匯聚,亦加速樓價升勢,並進一步刺激置業者入市的意願,故巴菲特亦慨嘆「合理的假設會比一個不合理的假設更容易讓你陷入困境」。

美國樓市上升與購買力下降

有外國網站對美國樓市做了統計,圖中是將過去100年的通貨膨脹扣除後美國樓市的價格。發現平均每年美國樓市 1900到 2012年以0.1%速度增長。而增長的原因可能與人口增長及比以往簡易獲得銀行信貸有關。

香港樓市的黑天鵝

今天香港港元亦是美元資產。過去自1983年實施聯繫匯率後,港元亦跟美元一起貶值,享受著通漲及貨幣效應令到資產上漲的快樂。但誰又保證未來30年美元靠貶值而帶來的紙上富貴的政策不變?或港元會否脫勾?香港樓市會否未來三十年「長渣必勝」?

到此我想起黑天鵝效應一書指出,黑天鵝是離群值(outlier),因為它出現在一般的期望範圍之外,過去的經驗讓人不相信其出現的可能。它會帶來極大的衝擊。

為什麼人們往往忽略罕見的事件? 部分由於人類在大多數情況下是無知的—突發事件的影響遠超出人們所能想像的程度。所謂「我們知道」,在許多情況下都是幻覺—人類傾向於認為自己知道,卻缺乏一個穩固的基礎。

借古鑑今,參考2009年美國的經驗,可能香港樓市有一定的啟示。

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