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2018年樓市前瞻-小心樓市下跌

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2018年樓市前瞻

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刊於30/12/2017並刊登於香港經濟日報集團智富雜誌

2018年是一個周期匯集的時間,除了股市之外,香港樓市及中國樓市都在不同的起點,用江恩周期的理論直指在2018年。到底2018年樓市會如何?

留意本欄的讀者,應很清楚筆者的觀點是筆者看淡2018年的樓市走勢。這是早於2015年經已得出的結論。2018年至2021年是多個連接中港兩地的基建落成啟用,如港珠澳大橋,蓮塘口岸等。而一旦此等基建落成,交通便利或令周邊城市的樓房為香港未來最大的潛在供應量之一。一小時生活圈或會成為香港人更頻繁到內地工作,或居住;另外加息亦令到銀行業折息抽高,最終拉升最優惠利率。不過以上我都不認為是樓市最大的危機。

過往樓市的泡沫爆破,必須陪隨著一個失業潮。過去自2009年之後政府為挽救中小企推出了不少的擔保融資計劃。但這去幾年貿易,或製造業因內地政策,工人成本上升,及生意淡泊的情況下,很多中小企都將自己的物業抵押給銀行以作融資以換取銀行透支額度(OD)。但因資金緊張下很多中小企大部份都是把整個額度完全透支(Hard core OD)並每月只是還息。因過去幾年樓市上升,這些中小企因抵押品價值上升所以容易在銀行手中獲得新的資金。但因近年貿易或製造業生意困難,部份公司開始將抵押的物業進行二按,而首按銀行在每年的檢討中亦照樣放行。而美國開始提倡美國優先;同時如突破環球經濟出現大逆轉,或者樓市出現三成以上的跌幅,或會迫使此等中小企出現資金緊張或遭銀行追還貸款。最後或開始產生骨牌效應。

內地樓市在周期上亦是直指於2018年,2018年中國樓市或者會出現突然的下跌。內地各地實施限購令,卻迫使資金流向二線或三線的城市。而筆者在今年因工作關係到訪了幾個內地城市,發現部份二三線城市基本上全城都是新盤,大部份酒店及樓房都是近2-3年落成。其中一個城市有過百個新盤發售。或者限購令是一個引資到二三線樓市投資的工具。其中一個目的是解決地方債及令到二線城市城市化。但問題是大部份內地新發展的二三線城市硬件比需要的走前太多,大多房或投資也是比需求大得多,所以我覺得內地樓市的回調也是高慨率的。總的來說,如果樓價跌超過3至5成筆者不過得意外。

這是2017年的最後一期,感謝2017年的支持及愛護,祝讀者聖誕快樂及新年快樂。

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