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香港樓市的熊市目標價

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樓市的熊市目標價

刊登IMONEY贏在轉勢2018年11月17日

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近日香港房價不停的有减價割售的情况,令到很多香港看多樓市近日專家紛紛轉軚看空,有人話跌三成;將于明年底前下跌15%;有的說住宅樓價跌幅或會高達25%。但這本質上跟恒生指數的熊市目標價一樣,已經錯失了最佳的止蝕時機。筆者今日會再討論一下樓市。

 

筆者多次在本欄提出2018年恒生指數,樓市及中國經濟周期都周期彙聚。其實緊貼本欄的朋友對香港房價下跌絕對不感意外。

 

有分析指如果樓市回調三成,那會發生什麽事? 但在討論之前,要先明白,樓市下跌分三種: 中原指數下跌,市場價格下跌,及銀行估價下跌。如目前很多劈價盤,但是銀行估價及中原指數完全反映不到上述情况。所以如果樓市下跌,銀行估價下跌是其中最重要的一環。

 

很多人看香港房價是以中原指數作爲參考,但中原指數近日只是回調了幾個百份比,但香港很多二手房劈價10-30%去沽售。這完全背離。這是什麽一回事? 中原指數有一個缺點是它只是將香港某些大型屋院以比重形式去制定指數。目前香港房地産成交幾乎冷却,所以基本上只要中原指數統計的小區沒有成交,或者價格沒有大跌,中原指數就不會下跌,形成大家以爲香港屋價不跌的錯覺。

 

近年香港因政府多個政策下,銀行收緊信貸。但是房地産商利用自己的財務公司,爲業主提供高成數的房貸。很多業主只要一成首付,基本上不問工資,工作及還款能力,都貸款。還包裝修,經紀費用及家俱等。

 

但如果香港樓市下跌三成,第一個情况就是很多近年用發展商一按以高成數上會的業主馬上變成負資産。當然發展商對風險管理的處理手法如何,這個變成關鍵。因爲負資産出現,其實財務公司有權要求追回貸款及抵押品的差價。但至于會不會就按發展商的取態。但肯定底綫是準時每個月還款。

 

第二個情况是如果銀行估價下跌三成,因爲商業貨款中很多因2009年香港政府擔保中小企貸款的情况下,銀行願意把物業的100%去以抵押透資(OD)及商業票據(invoicing finance)去貸款。但是因這去很多中小企經營環境困難,出現了很多用到盡的抵押透資(Hardcore Overdraft),即是因透資不是分期貸款,使用者可以把透資用盡。每個月還利息不用還本金就可以使用下去。但因爲過去每年的樓市都有升幅,所以每年檢討銀行都願意續及加大貸款額。但如果估價下跌三成,那這些貸款會馬上穿底/變負資産。銀行在下一次檢討的時間,或者會將他改成分期貸款,或把貸款額調整到估價下跌三成。如果一旦不好彩,生産額大跌,銀行可能要求中小企短時間把貸款分期債還,或者情况再差就變成銀主盤。

 

另一個問題是近幾年因樓價上升,及中小企經營困難,部份物業或者除了銀行貸款之外,少不了也有二按或三按(即將資産除了抵押比銀行,再抵押比財務高區)等。雖然一直市場上都沒有數據到底銀行以外的物業貸款有幾大,但肯定的是這是一個不容忽視的一個重要的市場及潜在危機。如果樓市跌三成,那二按或三按等財務公司到底對風險管理的處理手法如何?這是非常重要,但肯定的是如跌穿二按的貸款額前,或者可能二按財務公司會非常緊張去追收或監督貸款。

 

再另一個問題是如果樓市未來幾年下跌,利息肯定會在樓市下跌的情况下,一路跌一路加。就算不加息,大部份發展商一按的業主頭三年利率跟銀行相約(約2.3%),三年之後就差不多翻倍。(三年之後會馬上變成更加貴的利率(約P至到P+1左右))現在計算約6.25%左右。筆者在本欄提過如果600萬樓房以按九成,如果30年貸款4.2%利率每月還$26,407及10.9%利率(過去19年香港樓按最貴利息)$51,018。如果港息加2%,未來或者供8-10%樓按不是夢,所以筆者經常講: 部份業主對于還款能力太樂觀。

 

如果跌三成成爲大部份潜在買家的共識,那買家或者會更加審慎去議價及等待。成交將會更進一步下跌,目前周未十大屋院成交至有幾單。那如果經濟困難及等資金周轉的賣家唯一方法就是劈價。留意一點,因爲很多統計樓市指數對于成交量是沒有包括在內,當大家見到樓市指數下跌,大家預期會更加悲觀,那持續下去就變成一個惡性循環。

 

但筆者曾經講過要樓市大跌必定有一個因素,就是失業潮。香港還是最多人口是做外貿。而過年前後是一個最重要的關口。如筆者樓市如恒生指數的熊市目標價一樣,已經錯失了最佳的止蝕時機。跌幾多都是一個數,但是如果樓市跌三成,那肯定不是三成。五至六成是正常。但是時間永遠超越價格,而時間在2019年某個月份,跌到幾多就是幾多。

 

筆者近日到臺灣臺北及高雄演講,以下是部份留影。下一站是上海財經大學。2018年11月小龍完成了中港臺演講。

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