論定息按揭,巴菲特最愛?

 

論定息按揭,巴菲特最愛?

巴菲特在2017年接受CNBC訪問時指房地產是不得了的投資,其中一個原因是三十年期定息按揭,因為即使眼光失準,利率升至2厘,業主仍可選擇將貸款還清,有一定的吸引力,尤其是對打算在某地定居者而言。那近日財政司司長陳茂波在最新《財政預算案》表示,為讓有意置業人士有更多貸款選擇,減低面對利率波動的風險,按證券公司將推出總貸款額10億元的定息按揭試驗計劃,最低年利率2.75厘。那到底定息按揭是好還是壞。

 

巴菲特指定息按揭吸引筆者認為可能基於通脹的原因。假如每月將供樓的錢$15,000存起,在30年後將擁有$5,400,000 。然而受通脹影響,這筆資產價值只剩下$3,486,139 (貶值35.4)。而在訪問中指出巴菲特本人他在1971年買入加州一間度假屋,當時售價15萬美元,付了首期3萬美元,其餘向銀行申請30年按揭。

 

但查核美國在1971年的通漲是4.38%,之後到1974年通漲是11.04%。而定息按揭利率在1971年的7.54%升至1981年的16%(可能因不同州份而有不同)。但如果將其$150,000美元當時巴菲特不去買房,今天購買力為在2017年為$23,700元。但據報導該物業最近以1,100萬美元標售。

 

但是今天財政司司長推出的定息按揭如何評論,以1997年至2015年香港平均按息是4.187%,最高按息為10.9%。目前世界量化寬鬆十年,未來按息再下調機空間也不會太多,相反如拉寬畫面來看,三十年的息率平均息率可能比今天為高。也許如果樓市在合理水平時間,定息按揭是具吸引力。而且因其不用計算加息的壓力測試下,會否是比多一個選擇一些不在銀行上會/二按的業主呢? 但這是否為鋪定最後一口槓桿呢?

 

近19年平均按息
年份 息率
1997 10.9
1998 9.38
1999 8.48
2000 7.57
2001 2.96
2002 2.71
2003 2.6
2004 2.55
2005 5.61
2006 5.53
2007 4.53
2008 3.12
2009 1.41
2010 1.16
2011 2.45
2012 2.2
2013 2.1
2014 2.15
2015 2.15
平均按息 4.187368
最高按息 10.9

 

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