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小龍:2018年樓市下跌及「一小時生活圈」!

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筆者多次提出香港樓市周期,利用周期理論不難發現香港樓市周期以6年為一個周期。以1997年開始計算,你會發現每6年都會出現守勢,包括2003年、2009年、2015年、2021年。若利用江恩的50%分割,得出三年為次一級周期,即能計出2018年(2015+3)的年份。小龍仍然維持之前的預測,香港樓市會在2018年會有一個較為明顯的調整。調整過後會反彈,並將在2021年出現另一個高點!

粵港澳大灣區其實是「一小時生活圈」的代替名詞,而在2018年是香港樓市周期中重要的關鍵一年。因為2018年將是「一小時生活圈」重要組成部份,廣深港高鐵香港段及港珠澳大橋落成的年份。港珠澳大橋建成通車後,將構建港珠澳交通大通道,珠海至香港的車程將由目前的3個半小時縮短至半小時。蓮塘口岸亦將於2018年落成,發展局文件透露,假設到2030年深圳居民可以免大陸出境簽署到訪香港,預計新口岸每日最多需要處理客流量30,700人次及車流量20,600架次。當然,要「一小時生活圈」成功,當中有一個不缺少的元素就是「一地兩檢」,或更簡化的過關程序。

回想起當初元朗屯門交通不便,因交通配套改善而吸引搬入元朗屯門;澳門亦因樓價太貴而搬往橫琴。珠三角都會成形之後,內地一小時生活圈內的樓房會否成為香港樓市最大的供應量?未來定義的市區或商業中心,會否因珠三角都會形成而不是今日的市區或商業中心?

美國樓市過去四十年自美國取消金本位之後,美元的購買力下降,令到資產於過去四十年急速上升。「大多數人相信房價不會大幅下跌,創造史上最大泡沫」。但卻忽略了這是一個貨幣效應。有外國網站對美國樓市統計了過去100年的通貨膨脹扣除後美國樓市的價格,發現平均每年美國樓市1900到2012年以0.1%速度增長。讀者要留意,港元亦是美元貨幣之一,如果未來港元不再跟美元掛勾,那麼港樓神話會否不再?

2008年,美國樓市及金融界受到極大的教訓,2018年正好是2008年「金融海嘯」的10周年。「一小時生活圈」樓市並非2018年回調的原因。總結了過去幾次香港樓市下跌的原因並不是供應量或利率等因素,而是突如其來外圍的重要金融事件而引起的。2018年之後香港樓市可能因「一小時生活圈」成功將會作出本質上的改變,令樓市「長渣必勝」神話不再復現。

而2018年美國縮表,讀者必須留意過去量化寬鬆後急速上漲的資產,特別是樓市及債市,其次係股市。筆者認為危機將來自債市,特別是歐債及公司債。

總括而言,小心樓市在2018年下跌!

原文:wealthub