在執筆時間美國聯儲局一如市場預期,宣布加息0.25厘,聯邦基金利率升至介乎1.75厘至2厘,亦是今年第2度加息,而當局官員最新預測今年底利率,由3月時估計2.125厘上調至2.375厘,意味今年再加息兩次。今天網上各大評論討論到底影響如何,或者對於新興市場的股匯債如何。但筆者早在本欄早就在上年提醒讀者要小心債券市場,及多次提出要去槓桿。而本年債市及匯市翻天覆地的變化,正好引證筆者的分析。在網聚上很多讀者開始再問及樓市的問題,筆者過去多次用周期理論去分析樓市的周期,或者用一些數據去分析。 筆者曾經提出如果未來樓市出現下跌,可能會出現利率一路上調,而樓價一路下跌的現象。首先筆者在網上資料整理出過去19年的平均按息的圖表,讀者可見最高利率為1997年10.9%,而最低是2010年的1.16%。 本港家庭住戶入息中位數為2.76萬元,而按個人職業劃分,專業人員月入中位數更增至4.13萬元。筆者相信如果要客觀地分析一般市民的負擔能力,較可取是計算用不同的入息及息率下業主的可支配收入。在執筆時匯豐雖表示維持最優惠利率不變,唯1個月同業拆息續升至1.6厘, 3個月同業拆息升至2.01厘。這意味著用同業拆息(H)按的業主可能本月的供樓利率很大可能用封頂位(約P-3.1)去計算。或者本次美國加息香港或再一次不跟隨,但讀者留意因為目前香港按揭貸款主要是20-30年。目前全球包括了美國都展開了緊縮及加息周期,相信未來20-30年應該息口不會仍維持在目前水平。或者我們先將樓市會不會下跌這個因素放開一邊先不作討論。我們本次先作討論到底在不同的收入及利率情況下的承受能力。由於篇幅有限,下期再論。
近19年平均按息 | |
年份 | 息率 |
1997 | 10.9 |
1998 | 9.38 |
1999 | 8.48 |
2000 | 7.57 |
2001 | 2.96 |
2002 | 2.71 |
2003 | 2.6 |
2004 | 2.55 |
2005 | 5.61 |
2006 | 5.53 |
2007 | 4.53 |
2008 | 3.12 |
2009 | 1.41 |
2010 | 1.16 |
2011 | 2.45 |
2012 | 2.2 |
2013 | 2.1 |
2014 | 2.15 |
2015 | 2.15 |
平均按息 | 4.187368 |
最高按息 | 10.9 |