論樓市(2)-可支配收入

上星期提到本港家庭住戶入息中位數為2.76萬元，而按個人職業劃分，專業人員月入中位數更增至4.13萬元。同時過去十年的平均平均按息為4.2%，目前為2.15%，19年中最高的一年是10.9%。要了解業主的承擔能力，我們可以計算不同的收入及利率下，並扣除一般統一約$5000的固定開支(差餉及管理費)，看看業主在扣除供樓之後的可支配收入。當然我們在此因為方便計算，不會考慮通漲，工資上升及壓力測試。 以7成按揭成數

入息	利率	每月還款(30年計)	每月可支配收入(扣除$5000)	本金及利息總支出
$27,600	2.15%	$15,841	$6,759	$5,702,743
$27,600	4.2%	$20,539	$2061	$7,393,940
$27,600	10.9%	$39,681	-$17,081	$14,284,996
$41,300	2.15%	$15,841	$20,459	$5,702,743
$41,300	4.2%	$20,539	$15,761	$7,393,940
$41,300	10.9%	$39,681	-$6,619	$14,284,996
$60,000	2.15%	$15,841	$39,159	$5,702,743
$60,000	4.2%	$20,539	$34,461	$7,393,940
$60,000	10.9%	$39,681	$15,319	$14,284,996

  以9成按揭成數

入息	利率	每月還款(30年計)	每月可支配收入(扣除$5000)	本金及利息總支出
$27,600	2.15%	$20,367	$2,233	$7,332,098
$27,600	4.2%	$26,407	-$3807	$9,506,494
$27,600	10.9%	$51,018	-$28,418	$18,366,423
$41,300	2.15%	$20,367	$15,933	$7,332,098
$41,300	4.2%	$26,407	$9,893	$9,506,494
$41,300	10.9%	$51,018	-$14,718	$18,366,423
$60,000	2.15%	$20,367	$34,633	$7,332,098
$60,000	4.2%	$26,407	$28,593	$9,506,494
$60,000	10.9%	$51,018	$3,982	$18,366,423

讀者不難想像$27,600那一組入息的測試中，即使7成按揭成數下在2.15%的利率扣除$5,000基本洗費下基本上每月餘下的可支配收入不多。而在9成按揭成數下一旦加息至4.2%的十九年平均數下每月只餘下2000元。唯$4,1300那組是代表專業人員月入中位數又如何?讀者不難發現在7成按揭成數的情況下的可支配收入仍有分別$20,459及$15,761，唯讀者留意$20,459及$15,761在目前一般三人家庭來說即是每月可月約$5000-7000(事實應該更少，因為水電，上網等基本洗錢仍未計算在內)。但在表中最多人忽略是本金及利息總支出，以4.2%的7及9成按揭成數分別總支出是$7,393,940及$9,506,494。如果收入$41300每月全數去供樓要幾耐才可以供斷9百萬的樓，答案是19.1年。]]>