那近日財政司司長陳茂波在最新《財政預算案》表示,為讓有意置業人士有更多貸款選擇,減低面對利率波動的風險,按證券公司將推出總貸款額10億元的定息按揭試驗計劃,最低年利率2.75厘。那到底定息按揭是好還是壞。
巴菲特指定息按揭吸引筆者認為可能基於通脹的原因。假如每月將供樓的錢$15,000存起,在30年後將擁有$5,400,000 。然而受通脹影響,這筆資產價值只剩下$3,486,139 (貶值35.4)。而在訪問中指出巴菲特本人他在1971年買入加州一間度假屋,當時售價15萬美元,付了首期3萬美元,其餘向銀行申請30年按揭。
但查核美國在1971年的通漲是4.38%,之後到1974年通漲是11.04%。而定息按揭利率在1971年的7.54%升至1981年的16%(可能因不同州份而有不同)。但如果將其$150,000美元當時巴菲特不去買房,今天購買力為在2017年為$23,700元。但據報導該物業最近以1,100萬美元標售。
但是今天財政司司長推出的定息按揭如何評論,以1997年至2015年香港平均按息是4.187%,最高按息為10.9%。目前世界量化寬鬆十年,未來按息再下調機空間也不會太多,相反如拉寬畫面來看,三十年的息率平均息率可能比今天為高。也許如果樓市在合理水平時間,定息按揭是具吸引力。而且因其不用計算加息的壓力測試下,會否是比多一個選擇一些不在銀行上會/二按的業主呢? 但這是否為鋪定最後一口槓桿呢?
近19年平均按息 | |
年份 | 息率 |
1997 | 10.9 |
1998 | 9.38 |
1999 | 8.48 |
2000 | 7.57 |
2001 | 2.96 |
2002 | 2.71 |
2003 | 2.6 |
2004 | 2.55 |
2005 | 5.61 |
2006 | 5.53 |
2007 | 4.53 |
2008 | 3.12 |
2009 | 1.41 |
2010 | 1.16 |
2011 | 2.45 |
2012 | 2.2 |
2013 | 2.1 |
2014 | 2.15 |
2015 | 2.15 |
平均按息 | 4.187368 |
最高按息 | 10.9 |
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