下半年香港樓市及經濟預測及分析

下半年樓市預測】購買力釋放樓價可望企穩| 樓市新聞| squarefoot.com.hk
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托樓市後患無窮小市民自求多福- 地產新聞- 地產資訊網
近日有兩事想跟大家討論,一件事是樓市,一件事是巴菲特指標,從而討論下半年的經濟。

近日筆者從某地產收租股的年報可見,他手上的物業估值開始下跌令到公司收入開始下跌。(注: 物業估值上升可當作收入) 之後報章中讀者不難可見大量減價成交的物業,而在筆者非科學的統計發現大部份都是1000萬樓上,或者是鋪/寫字樓為多。而在周三香港金融管理局寬「非住宅物業」按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調10個百分點,一般個案的上限由四成上調至五成。

以上不難理解,在疫情之下工商及旅遊的活動大幅受影響對於零售或飲食影響之重是難以承受。以下是兩個筆者遇見的例子,第一個例子是我一朋友是在某一公司賣名錶遇十年,過去收入連佣金絕對可以稱為中產。但是在疫情下完全沒有國內的自由行下,逼於無奈地放無薪價。而他坦承這個情況可能會持續,而他亦非常難去轉行,當然他剛剛置業了;另一個例子是朋者一個朋友,他過去以收租為榮,本身在2018年已經持有數個物業。之後在19年因樓市有議價空間及小幅度下跌下,他再掃幾個物業。當然在疫情下跌下他收入大減,令到他開始擔憂,所以他近日低於市價放賣了其中一個物業以減少負債。

筆者講過利率/供應量過去跟樓市的關係是有,但不是主因。重點是失業潮。過去香港失業率與樓價如果打開資料,你會發現非常高關聯性。坦白說,無疑地樓市即使近日的情況未必可以令到短時間急速下跌,但是如果持續下去會不停加重壓力。但是另一個問題是,現在差一個觸發點令到銀行收縮。如1997年是亞洲金融風暴,2007年是次按危機。那下一次是什麼呢? 如筆者所講2018年是樓市的頂部,在中原指數中你可發現頂部暫時在2018年。而筆者相信2021年是樓市周期的結束, 23/24年樓市將迎來一個重大的調整。

近日巴菲特指標套用到全球正閃爍賣出訊號。全球股市市值規模相較於全球GDP的占比首度高於100%,而且已突破30年來的新高。在過去的二十年中,該比率達到三位數後全球市場遭受重創-2000年,2008年和2018年。筆者相信這一次新興市場,即使美股不久也會近來一個重創。這是一波假陽春,這是一波共業。在第二波危機到來,不過專家又會以黑天鵝去合理化他們的無知。如電影逆流大叔中有一對白: 「上得船,我哋淨係要做一樣嘢,就係跟你個鼓聲向前行!」, Life must go on,但是至起碼要令到自己心態上,及其他方面提前準備,不要企錯邊,在財富轉移被轉移的一方。

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