失業率及樓市周期

非自願離職」看過來怎麼申請失業給付? | 生活| 三立新聞網SETN.COM
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香港樓市很可能在2020-2021年間完成整個升浪,之後回調。但不論如何,2023-2024年香港的房地產都會出現週期的回調。而九運炒房應該不會有運行。

香港最新失業率升至6.4%,上升0.3個百分點,創近16年來高位,失業人數增近26萬人。而近日國泰的大規模重組計劃,包括裁去約5300名駐港員工及600名非駐港員工。那樓市是否仍然看俏?

筆者上年預言今年全球放水,經濟假陽春,但失業人數上升,迫你加最後一口槓桿等一一對現。現在很多人看好樓市的論調是錢太多。在此筆者提出一個問題- 今年的量寬有令到讀者您,或者普通市民錢太多嗎? 當然如果由第一期量寬前後比較,的確銀行放貸條件的確極為寬鬆及成本降底。但是如果將2019年及2020年近幾年互相比較其實不論為成本,或者放貸條件其實相差不遠。其實對於一般市民來說今年的量寬其實沒什麼得益。

相反,就業情況持續惡化將會令到大部份市民財政壓力增加。例如有報導指東涌因國泰裁員令很多單位退租遷出,或者蝕讓賣出。我一直強調樓市最重要的因素失業潮。例如97至99年失業率由2.1%升至6.4%,樓價大跌了42%; 2000年至沙士,失業率由4.4%升至8.5%水平,樓價下跌了26%。

香港樓市期周期

香港樓市無疑是2003年開始見底上升,那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。筆者所講2021年是香港開埠180年,剛好碰上是樓市的18年周期時間。同時2021年也是利用江恩三十年周期分析的周期。相信經濟是時間要有180度大轉變,或者四大行業要改寫。

以康波週期去解說,從世界經濟發展史來看,康波週期的分段與技術創新週期有所重合。第一次長波週期從大約1783年到1842年(長達59年),這個時期正好是第一次工業革命時期。這個時期,由於蒸汽機的發明和運用,工業製造取代手工製造;1842年到1897年(長達55年)。這個時期早期工業化國家開始進入“鋼鐵時代”和“鐵路化時代”等等。現在的階段有分析指是全球化及資訊技術的時代。但是讀者可見全球近年經已迎來低增長,高負債的年代。如果經濟要重回增長,必須有新技術的出現及廣泛的應用。但這需要破壞之後重建。

但這一次疫情正好是重建前的破壞。或者很多人期望疫情過去,所有事情都回復如初。但是事實不會,世界秩序正在重整。同時人的消費習慣亦在改變,這是百年不遇大變局。

香港樓市很可能在2020-2021年間完成整個升浪,之後回調。但不論如何,2023-2024年香港的房地產都會出現週期的回調。而九運炒房應該不會有運行。

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