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失業率與樓市背馳,租金及樓價出現背馳信號

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失業率與樓市背馳

本港疫情反彈,專家認為第四波疫情已經開始。現在爆發第四波疫情,實體經濟繼續下跌,預期失業率上升,很多人認為樓市仍會保持上升,但樓市已經出現了樓市背馳信號。

 

樓市過去一直跟失業率,經濟,息率等有高度的關連性。但是這一次樓市在失業率高企的情況下沒有下跌,但是租金及樓價已經出現背馳。

根據差餉物業估價署資料住宅樓市一直與寫字樓,零售業樓宇及分層工廠大廈不論租金及售價有正向的同步及相關性。但是近一年開始大家出現背馳的走勢。明顯地寫字樓,零售業樓宇及分層工廠大廈跌幅急於住宅樓市。同時住宅的租金同售價同樣出現背馳,同引用政府的數據,住宅本年的售價是上升0.31%(截至九月),但同租金同期是跌9.17%。

 

而我們如果根據美聯工商舖資料研究部的美聯旺舖核心四區一線街售價指數,即是主要統計是根據旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環區內的一線街的平均呎價計算,你會發現一個比較特別的結果。此指數由2015年333.9見頂,之後反覆回落至2019年初的248點,而今天已經是166.6。而今年的跌勢加快,由213跌至166點,跌約28%。

 

由以上的數據反映工商,及零售的環境需要差,而且由於工資或者經濟下跌,令到住宅租金亦下跌。在此提出一個問題,為什麼在量寬環境之下,市場會出現背馳? 其實大家只要用經濟學簡單的原理就會明白,家庭,銀行消費及生產是一個循環。當家庭的儲蓄及收入,及生產者的儲蓄及收入都下跌的時間,那最終會消費減少,最後整個循環會慢下來。現在是靠政府大力放水希望令到資產保持不跌去買時間。但問題是一般家庭在收入或儲蓄下跌的情況下,或者失業下如何生活下去及繼續還自己的房貸。

 

而樓市將會在2021年完成18年周期,同時筆者強調2023年至2024年將會樓市爆破。世界將會改變。2020年年底周期,因為這是決定性的周期。世界會出現振盪,但這是危,同樣是機會。在我們上年12月及1月分別見到一次日食及一次月食,不久疫情全面爆發。雖然不盡相同,但是亦值得參考。那11月30日我們將再見到一次月食。那又會有什麼事情發生呢? 但肯定的是災,不是喜。

 

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