[香港樓價2021]論樓市: 月入六萬供唔供起樓?

樓市
Spread the love

樓市

到底月入六萬供唔供起樓,我們上期指出很多人分析多用息口及供應量。但筆者認為是失業率及可支配收入會更加了解市場。而我們本期會集中討論如果月入六萬供唔供起八百萬的樓。

續上期,筆者相信如果要客觀地分析一般市民的負擔能力,較可取是計算用不同的入息及息率下業主的可支配收入。筆者以2015年為止過去19年的平均按息作分析,最高利率為1997年10.9%,而最低是2010年的1.16%,平均按息4.187368。要了解業主的承擔能力,我們可以計算不同的收入及利率下,並扣除一般統一約$5000的固定開支(差餉及管理費),看看業主在扣除供樓之後的可支配收入。當然我們在此因為方便計算,不會考慮通漲,工資上升及壓力測試。

讀者可見如果入息六萬,每月在利率2.15的情況下,每月樓按還款為HKD27,155.92,而扣除了HKD5000的基本開支之後,餘下HKD27,845。另一方面,如果利率在4.2的情況下,每月還款即時上升至HKD35,209。同時扣除HKD5,000之後,每月可支配收入為HKD19,791。但是留意,本金及利息總支出為一千二百萬,比之前2.15利率時間上升了約三百萬。

但是我們仍需要考慮每個家庭的支出。為了客觀公正,我引用了我在網上搜查到2016年中大通識教育領袖培育組課程副主任梁啟智博士根據統計處2014/15年度數字,解構分區的消費模式後。作出港島,九龍及新界三區的住戶支出。港島居民住戶每月平均開支高達38,643元,九龍及新界則分別為25,274元及25,448元。當中我們引用新界區的住戶支出,當中有HKD8,266是住屋支出,我們先扣除。那新界區的住戶支出將是HKD17,182。當然今天的生活支出遠比當年高,我們暫且仍引用當年數據。

那如果第一組利率2,15,每月樓按還款為HKD27,155.92,而扣除了HKD5,000的基本開支及HKD17,182的生活開支。將餘下HKD10,663。假設升息至4.2%,那餘下是HKD2,609。

上面的計算,表示六萬收入,在買八百萬的樓,九成按揭後每月家庭只餘下一萬。以今年為例,很多人突然收入大減及失業。對於上述例如,將會遇上極大的壓力。我2019年的五個分析: 包括(1)資產價格跌到某個水平止跌, 但市民的收入開始減少, 但是物價仍然保持貴的水平; (2)2020 年全球放水,媒體及市場的分析會給予壓力希望你以槓桿放大回報,迫投資者加最後一口槓桿;(3)大部分人收入用作供樓或還債,很多人受壓力下高估了自己供款和還款能力;(4)中線來說資產價格一直跌,但利息一直升,,但同時收入減少,大部分人收入用作供樓;(5)失業潮會慢慢出現,同時明年經濟會出現假陽春。五點中全球大放水及)資產價格跌到某個水平止跌, 但市民的收入開始減少已經對現。,只有一點「中線來說資產價格一直跌,但利息一直升,,但同時收入減少,大部分人收入用作供樓。」未對現。

但誰知道我會否五點全中? 至於息口有人說一世都唔會升,這是太陽之下的新事。投資量力而為。

以7成按揭成數(假設樓價600萬)

入息 利率 每月還款(30年計) 每月可支配收入(扣除$5000) 本金及利息總支出
$27,600 2.15% $15,841 $6,759 $5,702,743
$27,600 4.2% $20,539 $2061 $7,393,940
$27,600 10.9% $39,681 -$17,081 $14,284,996
$41,300 2.15% $15,841 $20,459 $5,702,743
$41,300 4.2% $20,539 $15,761 $7,393,940
$41,300 10.9% $39,681 -$6,619 $14,284,996
$60,000 2.15% $15,841 $39,159 $5,702,743
$60,000 4.2% $20,539 $34,461 $7,393,940
$60,000 10.9% $39,681 $15,319 $14,284,996

以9成按揭成數(假設樓價600萬)

入息 利率 每月還款(30年計) 每月可支配收入(扣除$5000) 本金及利息總支出
$27,600 2.15% $20,367 $2,233 $7,332,098
$27,600 4.2% $26,407 -$3807 $9,506,494
$27,600 10.9% $51,018 -$28,418 $18,366,423
$41,300 2.15% $20,367 $15,933 $7,332,098
$41,300 4.2% $26,407 $9,893 $9,506,494
$41,300 10.9% $51,018 -$14,718 $18,366,423
$60,000 2.15% $20,367 $34,633 $7,332,098
$60,000 4.2% $26,407 $28,593 $9,506,494
$60,000 10.9% $51,018 $3,982 $18,366,423

 

如果月入60,000元,買八百萬的樓,九成按揭

入息 利率 每月還款(30年計) 每月可支配收入(扣除$5000) 本金及利息總支出
HK$60,000.00 2.15 HK$27,155.92 HK$27,845.00 HK$9,776,130.49
HK$60,000.00 4.2 HK$35,209.00 HK$19,791.00  HK$12,675,325.14
HK$60,000.00 10.9 HK$68,023.79 HK$-13,023.00 HK$24,488,563.99

Recommended Articles