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【小龍論勢】香港樓市周期分析,2021為重要時間點?

香港樓市周期, 【小龍論勢】香港樓市周期分析,2021為重要時間點?, 小龍江恩研究社

 

歷史循環不息,樓市有高低起伏,太陽之下無新事,鑑古知今。我們樓市周期得出香港樓市必須要留意2021年及2023年。

歷史循環不息,樓市有高低起伏,鑑古知今。而西方的經濟學家發現樓市18-20年一個周期,而香港樓市在經濟周期的方法預測又如何看?
香港樓市一直是投資者至愛。第四波疫情來襲,二手樓又再冷封;樓價指數雖然無明顯跌幅,但樓市不同板塊全面下跌。今天我們再跟大家分析香港的樓市周期!
對於樓市周期的研究,在世界的經濟學家都有不同的見解,但是異常相似。筆者在下面列出:

  • 《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt),透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格,發現房地產價格大約以18年為一周期。
  • 愛德華R·杜威(Edward R.Deway),號稱周期循環分析之父,發現每個樓市週期約18年
  • 英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場,發現房價周期漲跌有一個18年左右的週期
  • 西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期的樓市周期

大家都不約而同認為樓市周期約18-20年一個周期,若從1965年說起,普遍認為本港樓市至今經歷三大周期,第一周期(1965年至1981年);第二周期(1981年至1997年);第三周期(1997年至今),樓市升跌往往伴隨着林林總總的內外因素上升及下跌。

香港樓市周期, 【小龍論勢】香港樓市周期分析,2021為重要時間點?, 小龍江恩研究社

小龍在不同的地方提出香港樓市周期: 香港樓市週期不難發現,以六年為一個週期,以1997年開始計算,之後每約六年都發生大轉變,包括2003,2009,2015,2021年;我們同樣可以利用江恩的50%分割,得出三年為次一級周期,分別得出2000,2006,2012,2018年

香港樓市周期, 【小龍論勢】香港樓市周期分析,2021為重要時間點?, 小龍江恩研究社

香港樓市週期

同時如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化,我們發現樓市周期在1985年開始,循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升,那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算,而2003年同時利用前文提及的6年週期,即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。

  • 1967年暴動令到樓市下跌,大量人離開香港。而平息之後樓價開始升浪,直至反覆至1981年
  • 如1984年之後中英政府簽署聯合聲明,香港前景變得清晰,吸引外資來港。此外,當時正值減息周期,最優惠利率由 84年中的 17厘,大降至 87年的 5厘,加上香港政府限制每年最多供應 50公頃土地,刺激樓市造好。
  • 令香港樓市跌至谷底的致命一擊,是 03年。沙士嚴重打擊香港經濟,樓市亦不能倖免,由 97年第四季至 03年第二季,樓價暴跌 66%。之後推出自由行及2008年的量寬令樓市一直上升。

 

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