ericresearchgann 在世界各地的對於經濟周期的研究中，其中經濟學家定必研究樓市及房地產的周期。今天跟大家分析香港的樓市週期! 對於樓市的研究，在世界的經濟學家都有不同的見解，但是異常相似。
- 筆者在下面列出:
- 《房地產週期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一週期。
- 愛德華R·杜威（Edward R．Deway），號稱週期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年
- 英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價漲跌有一個18年左右的週期
- 西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期
弗雷德·哈里森18年週期
利用18年週期我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發現樓市在1985年開始，由於中英聯合聲合的簽署，香港限制賣地數目，所以樓價開始上升。並循著18年的週期變化，之後到達2003年見底上升。
那2021年將是樓市的下一個18年週期。如果再向前計算，1985年18年之前是1967年。
香港六年週期
小龍在不同的地方提出香港樓市週期: 香港樓市週期不難發現，以六年為一個週期，以1997年開始計算，之後每約六年都發生大轉變，包括2003，2009，2015，2021年；我們同樣可以利用江恩的50%分割，得出三年為次一級週期，分別得出2000，2006，2012，2018年及2023年。
讀者可以留意下圖為美聯樓價指數，2012年，2015年，2018年都樓市都有一定的跌幅。如2011年至2012年間，美聯樓價指數跌6%，2015年跌約11%，2018年-2020年跌約10%
美聯樓價指數 來源: 美聯物業
三元九運與樓價分析
當踏入九運在中國術數有兩個方法劃分，所以開始時間2018年或2024年。而筆者發現每次在大運之間交接，經濟或股市經常會出現恐慌或洗牌的情況。
六運到七運：:1983年到1984年時間由六運轉入七運當年，香港股市由高點計算下跌了62.64%。因前途未明令港元在1982年已開始大幅貶值，在1983年一度下跌至9.6港元兌1美元。不少人都恐慌性地在市面搶購糧油和日用品。之後更引發銀行擠提，包括恆隆銀行及新鴻基銀行。直至1984年中英聯合聲明簽署及聯繫匯率實施至回復正常。
七運至八運:2003年至2004年七運到八運的時間大家更是歷歷在目，沙士病毒在香港社區爆發。連鎖效應下百業蕭條，經濟增長由首季的4.5%，到第二季變成-0.5%，失業率年內高見8.7%，恆指則由年初的9300點水準，四月底跌至8400點邊緣。其後中央推出多項大禮如自由行及《更緊密經貿關係安排》等措施情況至安定。
那九運的來到，會令到樓市的影響嗎？
那很可能香港樓市的升浪會在2021年完結，但不論如何我們必須要關注2023年至2024年拐點。
