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大灣區樓市成港樓潛在供應? #香港樓市

吳家儀、蔡廷暉:世紀疫症,香港樓市不滅神話會否告終?|2020停跑的經濟|深度|香港|端傳媒Initium Media

小龍在2017年起曾經多次以一小時生活圈為題分析樓市,近日大灣區的規劃愈來愈多政策出台,所以我們今次再分析一下香港樓市的未來

大灣區樓市成港樓潛在供應? #香港樓市

交通方便可助兩地融合
小龍曾經在之前的文章提過幾個可能,第一個可能性是未來大灣區運行成功之後,假設兩地樓價差異很大,即內地租金或樓價比香港平很多,但交通能控制在一小時之內,或者會令很多港人出現選擇在國內居住但在香港工作。這個好比當初元朗屯門交通不便,後因交通配套改善而吸引大家搬入元朗屯門;澳門人亦因樓價太貴而搬往橫琴。珠三角都會成形之後,內地一小時生活圈內的樓房會否成為香港樓市最大的供應量?或者成為香港樓的替代品(substitute)。

第二點是未來什麼地方才是市區,先不要討論香港會否邊緣化。唯到時到底什麼地方才是市區?或者香港的定義是工商區如九龍及港島,或者是近工作的地方為市區。那如果大家都經常要往返內地工作,是否會開始往新界住?

因應大灣區及前海出台的新規劃,大家開始關注新界的發展。近日有人提出新界建立「港深合作經濟帶」,在洪水橋中建立鐵路,或者改善新界的規劃等。或者將是未來的基本面進一步改變。同時事實上,包括屯門、元朗及北區在內的新界北部,其可發展面積超過80平方公里。那會否在九運這些地方會有更進一步發展?

很多人都知道九運是坐南向北見水為佳,風水上若該為山見水,該見水卻為山,形成反局就是零正顛倒(上山下水)。而整個九龍都是坐北見南見水零神顛倒。當然這一個只是非常簡單的說法。但是某程度上我們可以套用在上述的分析: 即是可能新界的發展會比起舊的市區九龍為好。

回顧八運,八運中突然變旺的地區例如屯門,因為2003年遇上沙士,卻因自由行而獲得翻天覆地變化;上水的藥房因為2003年自由行而致富。而當地的樓價及商店亦獲得倍計的上升;2003年九龍站大量新樓落成,包括擎天半島、君臨天下及凱旋門等,當年沙士價開售。

 

港樓市升浪或已在今年完結
對於樓市的研究,在世界的經濟學家都有不同的見解,但是異常相似。英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場,發現房價漲跌有一個18年左右的週期。

利用18年週期我們同樣可以分析到樓市的變化,我們發現樓市在1985年開始,由於中英聯合聲合的簽署,香港限制賣地數目,所以樓價開始上升。並循著18年的週期變化,之後到達2003年見底上升。

那2021年將是樓市的下一個18年週期。如果再向前計算,1985年18年之前是1967年。那很可能香港樓市的升浪會在2021年完結,但不論如何我們必須要關注2023年至2024年拐點。

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