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【江恩小龍】樓市逢18年一個週期 2003至今剛好完結 「港股已死 樓市又如何?」

很多人講港股已死,那樓市又會如何?小龍認為不論是樓市週期,或者三元八運,都指樓市可能有一個壓力要小心。

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對於樓市的研究,在世界的經濟學家都有不同的見解,但是異常相似。筆者在下面列出:
·《房地產週期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt),透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格,發現房地產價格大約以18年為一週期。
· 愛德華R·杜威(Edward R.Deway),號稱週期迴圈分析之父,發現每個樓市週期約18年。
· 英國經濟學家弗雷德·哈里森。哈里森(Fred Harrison)研究過去200多年英國和美國房地產市場,發現房價漲跌有一個18年左右的週期。
· 西蒙·史密斯·庫茲涅茨(Simon Smith Kuznets)發現15至25年的建築業週期。

香港樓市2003年開始見底上升,那2021年很可能是這樓市18年的週期完結。

大家都不約而同認為樓市約18至20年一個週期,若從1965年說起,普遍認為本港樓市至今經歷三大週期,第一週期(1965年至1981年);第二週期(1981年至1997年);第三週期(1997年至今),樓市升跌往往伴隨著林林總總的內外因素上升及下跌。

小龍在不同的地方提出香港樓市週期︰香港樓市週期不難發現,以6年為一個週期,以1997年開始計算,之後每約6年都發生大轉變,包括2003,2009,2015,2021年;我們同樣可以利用江恩的50%分割,得出3年為次一級週期,分別得出2000,2006,2012,2018年(見下圖)。

 

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同時如果利用18年週期我們同樣可以分析到樓市的變化,我們發現樓市在1985年開始,循著18年的週期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升,那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算,而2003年同時利用前文提及的6年週期,即是1985年剛簽署中英聯合聲明後樓市上升。

 

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有三元九運一說,每60年為一元,每20年為一運,一元有三運,三元共有九運,一共是180年的時間。根據地運時間劃分,2004至2023年是八運階段,也就是艮運階段,這個階段也快要結束,很快到2024年就是九紫離火運的階段了。

八運(2003年至2024年)於後天八卦論是屬於艮卦屬土。所以在八運期間投資屬土的行業必能興旺,如地產,可見全球的房地產市場亦見興旺。那九運離卦屬火,離中虛,虛榮,不實在,即與八運可謂180度大轉變。土星及木星相合於在水瓶座亦表示大家將告別200年的土象年代,大家將由物質的追求轉去心靈及科技等發展。那九運中,人對土地及樓市的追求將沒有八運中激烈,那即不是當旺,樓價可能不及八運。

在投資角度,七運兌卦大旺演藝唱歌等行業,而八運大旺地產,但九運時,演藝唱歌及地產都叫退氣。那麼你會在八運快將完結的時間,接退氣的資產嗎?而土地是實還是虛呢?

那很可能香港樓市的升浪會在2021年完結,之後我們要關注2023年至2024年拐點。而在利率週期逆轉的情況下,明年要小心美國如1970年代一樣大幅加息。正正是這個關鍵點,我會在明年開始多寫文章及舉行樓市講座,以分享我最新的解讀。

 

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