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真實通脹為11%?聯儲局誤判通脹香港樓市會否有影響?

近日有研究計算,如果把美國房價也考慮進去,那麼CPI指數就會從6.8%暴漲至11%。聯儲局誤判通脹香港樓市會否有影響?

1982的CPI指數是把房價納入考慮的,而如果將過去一年飆升20%的房價算上,目前美國的通脹水準是遠高於當年的。從1999年開始,美國勞工統計局停止在CPI中計算房價,但是在過去20年裡,美聯儲採用通脹目標作為政策工具。

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紐約聯儲研究也發現,如果在本世紀頭十年的經濟擴張中,在CPI的計算中用房價代替業主租金,那麼在此期間CPI平均每年將達到4%。

但是現在美國和全球大多數國家一樣,房租替代房價作為住房成本被納入了CPI統計之中,這也就導致房價的飆升並未在已經高企的通脹資料中有所體現。

美通脹創40年新高

今年來,美國通脹持續高企,於12月10日發佈的美國11月的CPI更是同比大漲6.8%,創近40年新高。

在過去美國的通脹極少在5%以上,而每一次當通脹升至5%以上,基本上美國聯儲局都會極快地反應,並且加息。

歷史通脹高時聯儲局將快速回應

第一輪:加息週期為1983.3—1984.8,基準利率從8.5%上調至11.5%。

第二輪:加息週期為1988.3—1989.5,基準利率從6.5%上調至9.8125%。

第三輪:加息週期為1994.2—1995.2,基準利率從3.25%上調至6%

第四輪:加息週期為1999.6—2000.5,基準利率從4.75%上調至6.5%。

第五輪:加息週期為2004.6—2006.7,基準利率從1%上調至5.25%。

第六輪:加息週期為2015年——2018年,基準利率從0.25%上調到2.5%。

而這一次是通脹是持續地在6%以上,美聯儲已經改口說通脹不是暫時。

大幅加息將打擊港樓

美聯儲通過Taper、減少房地產支持等政策來“收緊油門”。如果美聯儲不立即行動,在未來幾個月可能不得不猛踩刹車,如1970年代滯脹一樣。如果通脹真的是誤判不是暫時,那小心美國在加息。影響必定在資產價格,特別係新興市場。

而樓市會影響嗎? 如果是輕微加息,那可能不會有影響。如果真的好像1970年代短期加息差不多8厘至10厘,那不可能沒有影響吧?所以我一直講最後一口槓桿。

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