美國「欠債太多,所以不敢加息」?香港樓市18年週期「23至25年將非常關鍵」

市場上大多數人認為美國「欠債太多,所以不敢加息」,卻不理解美元及美債的避險貨幣特性。而且,美國聯儲局近日「鷹派」美國聯儲局會議紀要暗示會更快加息、更快縮表,更重要是小心樓市。而香港樓市18年週期,「23至25年將非常關鍵」,小心香港樓市下跌

美元自二次大戰之後,取代英磅成為全球重要交易貨幣。石油美元及全球化貿易的盛行令到美元成為全球儲備及交易貨幣,同時令美元及美債成為全球最重要的避險貨幣。「避險貨幣」通常指某些市場在經濟不穩定的狀態下,譬如發生政治、經濟危機時,表現相對比較穩定或能保持原有的狀態,甚至是增加價值的貨幣。舉例,2021年3月美股大跌,是因為美國疫情爆發,當時美元急升至103的位置,全球資金湧向美元及美債的市場。

「避險貨幣」通常指某些市場在經濟不穩定的狀態下,譬如發生政治、經濟危機時,表現相對比較穩定或能保持原有的狀態,甚至是增加價值的貨幣。

簡單而言,美國既有大量欠債,又逢疫情爆發,導致經濟更差,同時全球都爭相借錢給美國。如果説這不合常理,因為他欠錢太多而無人願意借錢,不過現時的貨幣秩序正是如此。美國唯一害怕的是公司債務,而非個人欠債。

事實上,正因為美元有此地位,所以很容易利用美元剪羊毛。「剪羊毛」是指國際金融資本勢力先向某國投入大量「熱錢」,炒高該國的房地產和股市,等泡沫吹大後再將熱錢抽走。過去幾十年通常是:(1)美國聯儲局瘋狂開動印鈔機狂印美元,導致美元在全球氾濫;(2)美元全球氾濫的同時,推高全球資產價格,尤其是發展中國家,因為這些國家吸收最多美元;(3)美國加息令美元回到美國,完成資產收割即所謂剪羊毛。所以説,經濟危機對於美元及美債來説是好事,因為當其他地方出現經濟危機,美元利率就會上升或開始收水,全球的資金都會流入美元及美債。換言之,就是借錢給美國。

今時今日,美國無限量寬再一次開動印鈔機,這次量寬已令到美聯儲的資產負債表上升差不多一倍。目前美國更已利用通脹作藉口,準備大幅收水。可惜如今仍然很多人講美國「欠了很多債,所以不敢加息」。

利用江恩的50%分割,得出三年為次一級周期,分別得出2000,2006,2012,2018年。

當然如果有看小龍跟Businessfocus的訪問,當中提及了樓市的18年週期,需要小心樓市在2023-2025年有機會有壓力回調。對於樓市週期的研究,世界的經濟學家都有不同見解,但是異常相似。筆者在下面列出:
•《房地產週期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt),透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格,發現房地產價格大約以18年為一週期。
•愛德華R·杜威(Edward R.Deway),號稱週期循環分析之父,發現每個樓市週期約18年。
•英國經濟學家弗雷德·哈裏森(Fred Harrison),研究過去200多年英國和美國房地產市場,發現房價週期漲跌有一個18年左右的週期。
•1971年諾貝爾經濟學獎金獲得者西蒙·史密斯·庫茲涅茨(Simon Smith Kuznets)發現15-25年的建築業週期的樓市週期。

小龍在不同的地方提出香港樓市週期:香港樓市週期不難發現是以六年為一個週期,以1997年開始計算,之後每約六年都發生大轉變,包括2003,2009,2015,2021年。同樣地利用江恩的50%分割,得出三年為次一級週期,分別得出2000,2006,2012,2018年。

利用江恩的50%分割,得出三年為次一級週期,分別得出2000,2006,2012,2018年。

香港樓市無疑是2003年開始見底上升,2021年很可能是這樓市18年的週期完結。

同時,如果利用18年香港樓市週期,可以分析到樓市變化,發現樓市週期在1985年開始,循著18年的樓市週期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升,那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算,而2003年同時利用前文提及的6年週期,即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。
•1967年暴動令樓市下跌,大量香港人移民,平息後樓價開始升浪,反覆直至1981年。
•1984年後中英政府簽署聯合聲明,香港前景變得清晰,吸引外資來港。此外,當時正值減息週期,最優惠利率由84年中的17釐,大降至87年的5釐,加上香港政府限製每年最多供應50公頃土地,刺激樓市造好。
•2003年是令香港樓市跌至穀底的致命一擊。沙士嚴重打擊香港經濟,樓市亦不能倖免,由97年第四季至03年第二季,樓價暴跌66%,及後推出自由行及2008年的量寬後,樓市一路上升。

香港樓市無疑是2003年開始見底上升,2021年很可能是這樓市18年的週期完結。

因此,2021年將是樓市的下一個18年週期。如果再向前計算,1985年18年之前是1967年。那很可能香港樓市的升浪會在2021年完結,但不論如何我們必須要關注2023年至2024年拐點。亦即是説美國加快收水加息,其實重點是速度。如前所述,美國如果誤判通脹,會否如像1970年大幅加息?

最後大家會高估這還款能力。1998年-2003年當時香港樓市下跌其間,當時工資下跌,樓按利率是一直向下。但下一次的樓市回調,那樓按利率會否是一直向上,但工資下跌? 如果有看本欄,大家都知道2021年是樓市18年的週期終點,而23-25年將是非常關鍵的時間。

 

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