ericresearchgann 市場上大多數人認為美國「欠債太多，所以不敢加息」，卻不理解美元及美債的避險貨幣特性。而且，美國聯儲局近日「鷹派」美國聯儲局會議紀要暗示會更快加息、更快縮表，更重要是小心樓市。而香港樓市18年週期，「23至25年將非常關鍵」，小心香港樓市下跌
美元自二次大戰之後，取代英磅成為全球重要交易貨幣。石油美元及全球化貿易的盛行令到美元成為全球儲備及交易貨幣，同時令美元及美債成為全球最重要的避險貨幣。「避險貨幣」通常指某些市場在經濟不穩定的狀態下，譬如發生政治、經濟危機時，表現相對比較穩定或能保持原有的狀態，甚至是增加價值的貨幣。舉例，2021年3月美股大跌，是因為美國疫情爆發，當時美元急升至103的位置，全球資金湧向美元及美債的市場。
「避險貨幣」通常指某些市場在經濟不穩定的狀態下，譬如發生政治、經濟危機時，表現相對比較穩定或能保持原有的狀態，甚至是增加價值的貨幣。
簡單而言，美國既有大量欠債，又逢疫情爆發，導致經濟更差，同時全球都爭相借錢給美國。如果説這不合常理，因為他欠錢太多而無人願意借錢，不過現時的貨幣秩序正是如此。美國唯一害怕的是公司債務，而非個人欠債。
事實上，正因為美元有此地位，所以很容易利用美元剪羊毛。「剪羊毛」是指國際金融資本勢力先向某國投入大量「熱錢」，炒高該國的房地產和股市，等泡沫吹大後再將熱錢抽走。過去幾十年通常是:（1）美國聯儲局瘋狂開動印鈔機狂印美元，導致美元在全球氾濫；（2）美元全球氾濫的同時，推高全球資產價格，尤其是發展中國家，因為這些國家吸收最多美元；（3）美國加息令美元回到美國，完成資產收割即所謂剪羊毛。所以説，經濟危機對於美元及美債來説是好事，因為當其他地方出現經濟危機，美元利率就會上升或開始收水，全球的資金都會流入美元及美債。換言之，就是借錢給美國。
今時今日，美國無限量寬再一次開動印鈔機，這次量寬已令到美聯儲的資產負債表上升差不多一倍。目前美國更已利用通脹作藉口，準備大幅收水。可惜如今仍然很多人講美國「欠了很多債，所以不敢加息」。
當然如果有看小龍跟Businessfocus的訪問，當中提及了樓市的18年週期，需要小心樓市在2023-2025年有機會有壓力回調。對於樓市週期的研究，世界的經濟學家都有不同見解，但是異常相似。筆者在下面列出:
•《房地產週期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago）作者霍伊特（Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一週期。
•愛德華R·杜威（Edward R．Deway），號稱週期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年。
•英國經濟學家弗雷德·哈裏森（Fred Harrison），研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價週期漲跌有一個18年左右的週期。
•1971年諾貝爾經濟學獎金獲得者西蒙·史密斯·庫茲涅茨（Simon Smith Kuznets）發現15-25年的建築業週期的樓市週期。
小龍在不同的地方提出香港樓市週期：香港樓市週期不難發現是以六年為一個週期，以1997年開始計算，之後每約六年都發生大轉變，包括2003，2009，2015，2021年。同樣地利用江恩的50%分割，得出三年為次一級週期，分別得出2000，2006，2012，2018年。
利用江恩的50%分割，得出三年為次一級週期，分別得出2000，2006，2012，2018年。
同時，如果利用18年香港樓市週期，可以分析到樓市變化，發現樓市週期在1985年開始，循著18年的樓市週期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，而2003年同時利用前文提及的6年週期，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。
•1967年暴動令樓市下跌，大量香港人移民，平息後樓價開始升浪，反覆直至1981年。
•1984年後中英政府簽署聯合聲明，香港前景變得清晰，吸引外資來港。此外，當時正值減息週期，最優惠利率由84年中的17釐，大降至87年的5釐，加上香港政府限製每年最多供應50公頃土地，刺激樓市造好。
•2003年是令香港樓市跌至穀底的致命一擊。沙士嚴重打擊香港經濟，樓市亦不能倖免，由97年第四季至03年第二季，樓價暴跌66%，及後推出自由行及2008年的量寬後，樓市一路上升。
香港樓市無疑是2003年開始見底上升，2021年很可能是這樓市18年的週期完結。
因此，2021年將是樓市的下一個18年週期。如果再向前計算，1985年18年之前是1967年。那很可能香港樓市的升浪會在2021年完結，但不論如何我們必須要關注2023年至2024年拐點。亦即是説美國加快收水加息，其實重點是速度。如前所述，美國如果誤判通脹，會否如像1970年大幅加息?
最後大家會高估這還款能力。1998年-2003年當時香港樓市下跌其間，當時工資下跌，樓按利率是一直向下。但下一次的樓市回調，那樓按利率會否是一直向上，但工資下跌? 如果有看本欄，大家都知道2021年是樓市18年的週期終點，而23-25年將是非常關鍵的時間。
