[樓市2022]月入6萬能否供得起1,200萬樓?

小龍在本欄曾經寫過如果月入6萬能否買得起樓,當時很受歡迎。而近日財政司司長陳茂波今日公布新一份《財政預算案》,提出放寬按揭保險上限,首次置業者八成按揭樓價上限由1,000萬元,提升至1,200萬元。所以小龍再來分析一下,如果我月入6萬能否供得起1,200萬的樓。

利率上升勢令供樓開支大增

筆者相信如果要客觀地分析一般市民的負擔能力,較可取是計算用不同的入息及息率下業主的可支配收入(disposable income)。

筆者以2015年為止過去19年的平均按息作分析,最高利率為1997年10.9%,而最低是2010年的1.16%,平均按息4.187368厘(這個數也是客觀,因為政府要求壓力測試是以5.5%計算)。

要了解業主的承擔能力,我們可以計算不同的收入及利率下,並扣除一般統一約5,000元的固定開支(差餉及管理費),看看業主在扣除供樓之後的可支配收入。

當然我們在此因為方便計算,不會考慮通漲,工資上升及壓力測試。

如果月入60,000元,買1,200萬的樓,八成按揭

入息 利率 每月還款(30年計) 每月可支配收入(扣除$5000) 本金及利息總支出
HK$60,000 2.15 HKD36,205 HKD18,795 HKD13,034,841
HK$60,000 4.2 HKD46,946 HKD13,054 HKD16,900,434
HK$60,000 10.9 HKD90,699 HKD-35699 HKD32,651,419

讀者可見如果以利率2.15%計算,每月供款為HKD36,205,扣除了$5000元的必要開支,每月餘下HKD18,795。

如果萬一之後美國加息,而香港跟隨至4.2%,那麼每月可支配收入將跌至HKD13,054。

如果是10.9%,那麼每月可支配收入將是HKD-35,699。而以上未計所有生活支出。

而本金及利息支出,如果2.15%的情況下,總支出為HKD13,034,841,而4.2%將是HKD16,900,434。即是如果利率是2.15%,你將需要18年不食不飲將所有工資用作買樓才可以供起樓。

通脹惡化或令聯儲局快速加息

而小龍對未來有很多預測,小龍之前接受財經雜誌訪問提及: 「按照目前市場估算,最普遍的預測為2022年美國加息4次,但小龍堅信可能不止4次,縮表的速度更會超出預期。

「單單加息會否令股市、樓市大冧?過去幾次經驗證明並不明顯,關健在於加息的速度,不排除會突然發生某件事情,類似第一次石油危機,令美國通脹急速抽上,這樣會迫使聯儲局的加息進度快過大家預期。」

「類似第一次石油危機,令美國通脹急速抽上」或者可能已在發生當中,烏克蘭是歐洲糧倉,根據烏克蘭經濟發展、貿易和農業部資料,2019年至2020年度烏克蘭大麥出口居世界第二,玉米出口世界第四,小麥出口世界第五。

如果危機真的惡化,那麼能源及糧食價格會否急升?而聯儲局又會如何反應? 正如小龍所講如果美國聯儲局誤判通脹,美國會否如1970年代大加息?

 

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