[樓市加息]聯儲局加息 每次都以軟著陸為目標 「惟太多次都是硬著陸告終」

很多人分析樓市關注的只是本地的供應數據,但是事實上應該注關是外圍經濟的數據。

美國聯儲局宣佈加息0.75厘,震驚市場。本欄一直講「如果美國聯儲局誤判通脹,會否好像1970年代大加息」、「美股逢七必跌,而這七年周期又跟美國聯儲局加息周期有關」,其分析都開始兌現。今天大家開始擔心樓市因加息而大跌,其實根據過去的數據,樓市加息不一定會大跌,起碼開始加息初期不會,但中後期的可能性會加大,更重要是縮表及失業率上升,會加大樓市下跌的機會,那樓市加息會否有影響?

 

參考過去加息周期,香港樓市出現兩次下跌,兩次上升的局面。

參考過去加息周期,香港樓市出現兩次下跌,兩次上升的局面。

 

參考過去加息周期,香港樓市出現兩次下跌,兩次上升的局面。大家可見94年及99年的樓市是下跌,但是04年及16年加息周期的樓市是上升。但是大家都有一個共通點,就是加息周期完成之後,一段時間後樓市會大幅下跌。小龍認為原因其實是,加息除非非常激烈,否則其實利息對市民負擔其實有限。但是真正起到影響是,如果加息影響商家投資或加大生產成本,整個經濟循環減慢,令到失業率加大,所有甚麼供款佔負債比率等都變成沒有參考價值。

要理解上述文章,必須要知加息如何減通脹?經濟學中,通貨膨脹源自兩種情況,需求拉動和成本推進。顧名思義,經濟旺暢的時候,需求大幅增加,拉動物價上升,是為需求拉動型通脹;工資、原材料、租金上漲迫使企業加價,是為成本推進型通脹。而量化寬鬆令到利息低下情況下,更多的商家願意借錢投資,令到工資、原材料、租金上漲;但相反美國縮表及加息的情況下,商家因為成本上升,同時消費者又因為貨品價格上升而減少消費,所以減少需求,慢慢商品價格會開始回落。

 

在聯儲局加息0.75厘後,金管局將基本利率從1.25%上調至2.00%。雖然香港本地銀行並未有因為美國聯儲局加息,而採取特別行動上調最優惠利率(Prime rate)。市場一般認為因於最優惠利率(Prime rate)未加,所以是有利樓市。其實我用另一個角度,其實很多商業貸款是用香港同業拆息(HIBOR),倫敦同業拆放利率(LIBOR)或者美期十年期債息等作為主要利率的依據。那麼借錢的成本上升,商家的成本將會加大。

 

很多人分析樓市關注的只是本地的供應數據,但是事實上應該注關是外圍經濟的數據。

很多人分析樓市關注的只是本地的供應數據,但是事實上應該注關是外圍經濟的數據。

很多人分析樓市,關注的只是本地的供應數據,但是事實上應該注關外圍經濟的數據。因為香港的外向型經濟,借問香港樓市下跌有那一次是供應出現問題?包括97年亞洲金融風暴,03年沙士及08年金融海嘯都不是香港本身內部經濟問題。大家可見每一次樓市下跌,失業率很多時間都急速上升,除了2020年那一次。但2020年大家可見主要影響的是旅遊、零售及飲食,一般出口、金融及專業服務沒有影響。

 

今天美國很多人提出有機會開始衰退,長短債已經倒掛。參考從1994年2月起,美國在短短12個月時間內7度加息,將指標利率調升一倍至6%,其中包括兩次升息50個基點,以及一次高達75個基點的升息,之後重創了債市。近期,日本債券市場遭遇巨大的市場拋售壓力,南歐地區債務較重的國家因國債利率大升再度面臨主權債務危機。最近,主要發達經濟體同時遭遇的債券大跌,新興市場可以頂到何時?

聯儲每一輪加息都是以軟著陸為目標的,不過在過去十幾次加息周期中,最後有太多次以硬著陸告終。小龍曾經講過2021年將是樓市上升周期完結,如果要買樓留意2023-2024年的周期。

 

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