[樓市分析]香港未來北部都會區90萬伙潛在供應量,樓市會如何?

很多人利用供應量去分析樓市,筆者認為供應量在過去幾次大跌都跟當時的供應量無關,例如1997年,2003年,2008年都是外圍經濟轉差,而令到樓市大跌。但今天我想跟大家分享一下樓市的新格局。

北部都會區打造容納250萬人居住的都會區,興建約90萬伙。當中以5條新鐵路項目作骨幹,連接洪水橋、流浮山及新田等多個新發展區,大大減低往來成本,帶動北部都會區經濟發展,一改過去產業和經濟增長過度集中的缺點。

Source: 利嘉閣

政府預料「北部都會區」可在20年基本完成,那麼問題來了,那未來潛在的供應量將會大升。

 

首先大家可以預期北部都會區會「頭重尾輕」的情況下完成,即開始的時間落成量很少,而之後的時間增加。近年本港私樓落由2011年只有近萬個單位,增加至近年約近2萬個單位。而一年一手及二手樓成交約6萬左右。

 

而北部都會區如果我以平均數15年,13年,或10年計算,即60,000伙,69,230伙及90,000伙。首不論是公私營的建樓量,但是這供應量下香港樓市會如何?

 

在周期上,小龍在新書「贏在周期前」中提出很多預測,例如美股逢七必跌,樓市周期在2021年完結,未來會下跌等等,香港樓市無疑是2003年開始見底上升,那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。同時利用上文提及的6年週期,也可以得出2021年的週期。那香港樓市很可能在2020-2021年間完成整個升浪,之後回調。但不論如何,2023-2024年香港的房地產都會出現週期的回調。

 

但是上述的只是一個因素,但更重要的是整體格局的改變及潛在供應量或替代品大增,而我們留在之後有機會跟大家分享,請大家追蹤筆者文章。

 

 

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