ericresearchgann 
近日新聞指很多蝕讓盤，樓市下跌或者慢慢成為主流同識。如小龍上星期出的文章，一部份認為香港樓市將會下跌，但一部份認為香港樓市仍然看好。但這已經不是如上年一樣一面倒看好。但是今天我們再重提一次我們之前分析的樓市周期。
對於樓市週期的研究，如愛德華R·杜威(Edward R.Deway)號稱週期循環分析之父發現樓市約18年，西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15年至25年的建築業週期，這種波動在美國的許多經濟活動中，尤其是建築業中表現得特別明顯，所以庫茲涅茨週期也稱為建築業週期。而他認為此週期平均長度為20年。。英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價漲跌有一個18年左右的週期 。
香港樓市週期不難發現，以六年為一個週期，以1997年開始計算，之後每約六年都發生大轉變，包括2003，2009，2015，2021年;同樣，我們同樣可以利用江恩的50%分割，得出三年為次一級週期，分別得出2000，2006，2012，2018年，而2000年，2006年分別都系中期「轉勢」年，如2000年跌到三年後2003年，2006年跌到2009年金融海嘯。而明顯地2018年香港的樓市開始下跌，到2019年5月左右雙頂再回調。
再利用弗雷德·哈里森提出的18年樓市週期去分析香港的樓市，他把樓市週期分為三個階段：前7年需求拉動的緩慢增長，然後短期的下跌調整，接着是投機7年的瘋狂，最後是4年的價格大幅下跌，周而復始，詳細如下:
第一階段，從價格在衰退結束時觸底開始，一般是緩慢的1-7年復甦階段。房價下跌的幅度之大，足以吸引最勇敢的投資者重返市場，他們被房價下跌帶來的高收益率所吸引，復甦階段持續發展，更多的買家將有信心進入市場，這將推動價格逐步上漲。
第二階段，在早期投資者因為獲利已匯，所以樓市會回落。
第三階段，價格狂熱達到頂峯。最後幾年的上升被弗雷德•哈里森(Fred Harrison)稱為「贏家詛咒」(winner’s curse)階段。投資者認為狂熱帶來的高得離譜的價格也會有一個又一個理由去合理化。
第四階段，價格衰退階段。價格暴跌，過度舉債的人破產，引發了一波又一波的被迫拋售，從而進一步壓低了價格。
而香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。同時利用上文提及的6年週期，也可以得出2021年的週期。那香港樓市很可能在2020-2021年間完成整個升浪，之後回調。但不論如何，2023-2025年香港的房地產都會出現週期的回調。
樓市預期下期，購買將延後
樓市的預期心理，如果人人都預期樓市下跌，那麼需求將沒有那麼剛性。
筆者一直在訪問及文章中強調，香港樓市會在2021完成歷時18年的上升周期，之後將會下跌，可能要到2023至2025年，才有真正的投資機會出現，結果近期每日均有蝕讓新聞。很多人目前相信港樓不會大升，但是下跌預期已經影成，或者之後的需求未必有這麼剛。
人對產品的消費需求，很多時間是對未來的預期，會影響消費者的需求。例如：消費者預期在電腦節期間可以用較便宜的價格買到電腦或數會產品，因此在目前的價格下或者特價前會選擇減少消費；如美國感恩節前，大家都會預期在感恩節期間很多商店會做大特價，在此之前大家都未必消費，因為我預期很多會有特價。
而近日很多人開始預期香港樓市會下跌，例如量寬收水，及預期美國會持續加息，都令到很多買家採取觀望及希望以更低價購買房地產。而且而樓市回報一般是2至3%（若扣除管理費及維修成本等同沒有），今天美國10年期國債債券的收益率約2.8至3%左右。換而之，債息比投資房地產的利潤更高。但是一旦影成了這個預期，那麼樓市的需求將進一步下跌。需求或將沒有那麼「剛」。
其實很多人關注利息，其實利率不會直接影響樓市，而是不停加息令到生意成本上升，之後減慢投資減少需求，令到經濟下滑加大失業才是影響樓市的關鍵。而很多人分析樓市關注的只是本地的供應數據，但是事實上應該注關是外圍經濟的數據。因為香港的外向型經濟，借問香港樓市下跌有那一次是供應出現問題? 包括97年亞洲金融風暴，沙士及2008年金融海嘯都不是香港本身內部經濟問題。
讀者留意2 年期和 10 年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史，1969 年來出現的 8 次經濟衰退之前，10 年期美債殖利率都低於 2 年期，而該指標是在 2019 年 8 月出現，隔年美國因新冠疫情陷入經濟衰退。在經濟面臨衰退的同時，美國同時收水，加息及減少買債，那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎?
在這環境下，即使自住不要過份槓桿
