ericresearchgann 近日港樓成交再一次由旺變平淡，那麼港樓會否大陽春再一次完結?
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筆者在不同的平臺中提出2021年港樓見頂，當時初很多人恥笑，到今天很多人看淡。大家可見很多小龍之前的分析已經開始對現，例如2021年提出的一小時生活圈，當中提到: “未來大灣區運行成功之後，假設兩地樓價差異很大，即國內租金或樓價比香港平很多，但交通能控制在一小時之內，或者會很多港人出現在國內居住但在香港工作。這個好比當初元朗屯門交通不便，因交通配套改善而吸引搬入元朗屯門；澳門亦因樓價太貴而搬往橫琴。珠三角都會成形之後，內地一小時生活圈內的樓房會否成為香港樓市最大的供應量。”
而我們可見利率亦都好小龍2022年提出一樣，美國通脹大加息。近日美國總統大選完結，共和黨候選人特朗普一路領先，並且成功再次入主白宮，成為下一任美國總統。特朗普其他政策方向，當中最重要的就是關於利率。特朗普主張提高關稅、減稅等政策料推高美通脹，強美元或重臨，因此減息預期幅度或大降。
市場近日很多看淡的觀點有: 市場普遍都認為會對中國和香港不利；或者「赤馬紅羊」年快到，要等待赤馬紅羊之後才是樓市上車的時機。
小龍不是樓市專家，亦不懂什麼經濟大事，及赤馬紅羊。只懂週期及股市分析。香港目前大家唱淡經濟，事實上雖然經濟不算太好，但比起2003及2008年亦好得多，至才身邊不多人失業。在小龍的投資生涯中，最認同一句就是「讓我們陷入困境的不是無知，而是看似正確的謬論。」一個馬克吐溫的名句。在我學習，或者讀書的時間，看了很多經典的理論，投資王道等，但是從來沒有一個人可以提早警告金融市場的大升市或大跌市，即使有也不是主流認同的觀點。
幾年前我不停講最後一口槓杆及美國2022年大加息, 但更多人加了最後一口槓杆, 這將會在未來兩三年為他們帶來困境。我在2019年講: 中長線會資產價格一直跌, 但係利息一直升, 大部人高估自己還款能力。而依個趨勢亦會未來加劇。而香港社會消費, 人口結構的變化亦會令到未來樓市有跟本性變化。我們未來不單是迎接九運, 而是180年的大變革, 2020年疫情開了局, 而過去三年準備, 而明年開始會上演破壞, 革新, 改變。未來我們要迎接係世代的變化, 周期有大周期，有中周期，有小周期。如果小周期，中周期經濟不境，那你努力一下握過去就可以了。但大周期的跌，在歷史書來說只是兩三頁就說完，但對於人來說可能是一輩子的事。1997年-2003年6年間多少股神樓神為自己投資上了寶貴的一課。而小龍2023年不停跟大家說，別在九運前死去，但很多人已將自己放在困境當中。
事實上，歷史上樓市的大跌通常與外圍經濟急劇惡化、失業率上升有著更直接的關聯，而非單純因為調控政策的存在。樓市最大的風險之一是外圍經濟可能的危機。例如近日日本經濟下行等。根據週期理論，債務危機大約每15年出現一次，而從2008年金融危機算起，我們現在正處於下一個可能的危機時點。如果外圍經濟環境轉差，可能對樓市構成進一步的壓力。當前的市場環境對於資產價格的支撐力度正在減弱。聯儲局的量化緊縮政策以及對利率的調整，更是為全球資產市場增添了不確定性。例如近日銀行盤數量大升，及公共小巴牌照價格的大幅下跌，這或者引證小龍提出的債務危機週期。樓市跌由不信, 變到大家知道了。但之後何時買，何價買，如何買? 或者再問，應否再投資香港樓市呢? 人們總希望有權威來告訴他們如何來選擇價值，但他們這樣選只是因爲這些人看起來很權威，說的是他們想聽的話而已。而小龍不是權威，亦不懂說甜言蜜語。人必須耐得住寂寞，才能守得住繁華！高平陵政變後，曹爽垂頭喪氣地對司馬懿說：「司馬懿， 你贏了， 你只用了一天時間就奪走了我們曹氏四代君臣建立的江山。」司馬懿告訴曹爽：「我揮劍只有一次，可我磨劍磨了十幾年」小龍跟大家在本欄之前有提過這一段，小龍一直在等一個機會揮劍。但是但願我是錯，如電影The big short的一句「如果我們是對的，人們就會失去家園。」。
