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論樓市(五)-樓市周期2018年

中原指數

小弟係2012年7月份及2015年2月份,都分別指出香港樓市周期轉折點在2015年。而今天正是2015年11月,我亦希望再更新一下我的分析。

2012年7月份,小弟寫左三篇文章包括論樓市(三)- 樓市2013-2015;論樓市(2)-一路向西;論樓市(1)- 新中環-新香港。當中論樓市三一篇,寫道:「香港樓市每6年一個周期1997 => 2003 => 2009=> 2015?如果以上面的推測,2015年樓市會見到一個底點。」今年時值2015年,小弟也是時候更新一下我的看法。

而2015年年頭2月,我寫「香港樓市每6年一個周期1997,2003 ,2009,2015。今年時值2015。其實我自己比兩個年份2015及2018年。今年目前我自己覺得2015係一個調整。其實過去樓市政府好心做壞事,因推出措施將樓市既升浪Extend左,主因係成交唔到。2015年係一個調整主因係因為目前就業仍然OK,雖然辛苦,但係起碼人人都有野做。未去到極壞情況。不過世事難料。」

而我之前都寫過
「香港樓按目前收緊按揭只限於私人。其實無人留意目前公司貸款係可以將樓作為抵押品做多過5成,好多都做到7成8成。最近幾年,由於利率低及經濟唔好,大量公司(特別係做廠)同銀行申請大量公司貸款。佢地多數係以透支額(OD)形式去做貸款。而因為做開出口生意既公司成本上升同埋數期超長,所以佢地既透支額多數都係會用到盡。而最恐怖既係透支額如果你肯還息,本金係唔洗還。而且當佢地開完透支之後都係唔掂,過去樓價一路升,佢地以貸養債,再向財務公司做二三按。

首按銀行其實唔容許其貸款人借二按。但因為競爭激烈及數目愈來愈多,所以銀行都隻眼開隻眼閉。以免吉穿依個泡沫。情況跟細價樓業主借二按一樣。至要經濟有什麼問題,或者班公司收唔到數,將會有大量公司既facility會斬倉。其實將會有大量銀主盤及銀行壞帳。」

只要樓市向下跌20%左右,就會觸動二按及三按公司的警界線。就會觸動二按及三按公司的Call Loan潮。目前大陸及香港大量以出口為主的公司叫苦連天,主因過去成本上升及經濟不好還可以控制,而目前係因為歐洲及日本匯率大跌,令到訂單大減或生產線轉移到自己本土,我預計部份中小企會過年後結業,這是一個觸發點。

而且零售業過去各連鎖店過份擴張,彌敦道每條街幾乎都有一間金鋪連鎖店,而目前零售業其實生意經已無可否認地極差,由於早前過份擴張,收縮或者停止擴張亦是必然。而那些連鎖店的員工過去受惠於自由行,獲得不錯中上的人工,亦因而置業。如果部份員工因連鎖店收縮或者停止擴張,而離開,那他們能否保持現有的工資水平?

其實美國加息與否?其實加息唔一定會令到樓市跌。過去加息有試過樓市及跌市會升。但係當加息開始,香港人每個月既可支配收入Disposable income將會減少。直到一個點,或者一個觸發點就會爆。

而且很多人講目前壓力測試水平仍然好健康,不多於5成6成,首先這是有水份,因為壓力測試如果過唔到,很多時銀行會要求你加擔保人,例如父母,兄弟等。而另一方面,當你如果失業,你的壓力測試當場爆標,但手頭的積蓄已全部比了首期,試問可以頂幾耐。

物業不是流動資產,是不能短期能夠容易變賣,這正是為何我三年前出文寫樓市的轉折點於2015年。

我仍然維持原判,今年目前我自己覺得2015係一個調整開始。其實過去樓市政府好心做壞事,因推出措施將樓市既升浪Extend左。

而今次樓市會一浪一浪派貨,而亦會每浪調整,都會有人衝出泥接貨,其後反彈,再跌。今次絕對唔係20-30%調整,低點應該會發生係2018-2019年。

引用湯文亮先生一句。「賠上我的聲名,其實,我的聲名不值錢,不需用賠上那麼嚴重。但有買趁手呼籲市民買樓.....如果樓價下挫,更有可能令他的信徒輕則家破,重則人亡,我實在不忍心。」一直由2012年都係直指係2015,我唔怕錯,反正我只係將自己睇到既野寫出泥,修合無人見,存心有天知。但求無愧於心。我亦唔相信我有能力唱跌個市。

信不信由你,反正我信了

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寫完依篇,我的長期分析系列完成了
論樓市(四)-樓市2015
http://blogcity.me/blog/reply_blog_edit.asp?f=NJLSWFCIXZ228217&id=703556

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圖片來源:信報

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