論樓市(五)-樓市周期2018年

小弟係2012年7月份及2015年2月份，都分別指出香港樓市周期轉折點在2015年。而今天正是2015年11月，我亦希望再更新一下我的分析。 2012年7月份，小弟寫左三篇文章包括論樓市(三)- 樓市2013-2015;論樓市(2)-一路向西;論樓市(1)- 新中環-新香港。當中論樓市三一篇，寫道：「香港樓市每6年一個周期1997 => 2003 => 2009=> 2015?如果以上面的推測，2015年樓市會見到一個底點。」今年時值2015年，小弟也是時候更新一下我的看法。 而2015年年頭2月，我寫「香港樓市每6年一個周期1997，2003 ，2009，2015。今年時值2015。其實我自己比兩個年份2015及2018年。今年目前我自己覺得2015係一個調整。其實過去樓市政府好心做壞事，因推出措施將樓市既升浪Extend左，主因係成交唔到。2015年係一個調整主因係因為目前就業仍然OK，雖然辛苦，但係起碼人人都有野做。未去到極壞情況。不過世事難料。」 而我之前都寫過 「香港樓按目前收緊按揭只限於私人。其實無人留意目前公司貸款係可以將樓作為抵押品做多過５成，好多都做到7成8成。最近幾年，由於利率低及經濟唔好，大量公司（特別係做廠）同銀行申請大量公司貸款。佢地多數係以透支額(OD)形式去做貸款。而因為做開出口生意既公司成本上升同埋數期超長，所以佢地既透支額多數都係會用到盡。而最恐怖既係透支額如果你肯還息，本金係唔洗還。而且當佢地開完透支之後都係唔掂，過去樓價一路升，佢地以貸養債，再向財務公司做二三按。 首按銀行其實唔容許其貸款人借二按。但因為競爭激烈及數目愈來愈多，所以銀行都隻眼開隻眼閉。以免吉穿依個泡沫。情況跟細價樓業主借二按一樣。至要經濟有什麼問題，或者班公司收唔到數，將會有大量公司既facility會斬倉。其實將會有大量銀主盤及銀行壞帳。」 只要樓市向下跌20%左右，就會觸動二按及三按公司的警界線。就會觸動二按及三按公司的Call Loan潮。目前大陸及香港大量以出口為主的公司叫苦連天，主因過去成本上升及經濟不好還可以控制，而目前係因為歐洲及日本匯率大跌，令到訂單大減或生產線轉移到自己本土，我預計部份中小企會過年後結業，這是一個觸發點。 而且零售業過去各連鎖店過份擴張，彌敦道每條街幾乎都有一間金鋪連鎖店，而目前零售業其實生意經已無可否認地極差，由於早前過份擴張，收縮或者停止擴張亦是必然。而那些連鎖店的員工過去受惠於自由行，獲得不錯中上的人工，亦因而置業。如果部份員工因連鎖店收縮或者停止擴張，而離開，那他們能否保持現有的工資水平？ 其實美國加息與否？其實加息唔一定會令到樓市跌。過去加息有試過樓市及跌市會升。但係當加息開始，香港人每個月既可支配收入Disposable income將會減少。直到一個點，或者一個觸發點就會爆。 而且很多人講目前壓力測試水平仍然好健康，不多於5成6成，首先這是有水份，因為壓力測試如果過唔到，很多時銀行會要求你加擔保人，例如父母，兄弟等。而另一方面，當你如果失業，你的壓力測試當場爆標，但手頭的積蓄已全部比了首期，試問可以頂幾耐。 物業不是流動資產，是不能短期能夠容易變賣，這正是為何我三年前出文寫樓市的轉折點於2015年。 我仍然維持原判，今年目前我自己覺得2015係一個調整開始。其實過去樓市政府好心做壞事，因推出措施將樓市既升浪Extend左。 而今次樓市會一浪一浪派貨，而亦會每浪調整，都會有人衝出泥接貨，其後反彈，再跌。今次絕對唔係20-30%調整，低點應該會發生係2018-2019年。 引用湯文亮先生一句。「賠上我的聲名，其實，我的聲名不值錢，不需用賠上那麼嚴重。但有買趁手呼籲市民買樓．．．．．如果樓價下挫，更有可能令他的信徒輕則家破，重則人亡，我實在不忍心。」一直由2012年都係直指係2015，我唔怕錯，反正我只係將自己睇到既野寫出泥，修合無人見，存心有天知。但求無愧於心。我亦唔相信我有能力唱跌個市。 信不信由你，反正我信了 寫左好耐，請比返個LIKE，最好有200個以上 寫完依篇，我的長期分析系列完成了 論樓市(四)-樓市2015 http://blogcity.me/blog/reply_blog_edit.asp?f=NJLSWFCIXZ228217&id=703556 宏觀分析-後加息世紀 http://ericresearch.org/analysis/%E5%AE%8F%E8%A7%80%E5%88%86%E6%9E%90-%E5%BE%8C%E5%8A%A0%E6%81%AF%E4%B8%96%E7%B4%80/ 江恩長期分析：十年三十年週期展視2017年 http://ericresearch.org/analysis/%E6%B1%9F%E6%81%A9%E9%95%B7%E6%9C%9F%E5%88%86%E6%9E%90%EF%BC%9A%E5%8D%81%E5%B9%B4%E4%B8%89%E5%8D%81%E5%B9%B4%E9%80%B1%E6%9C%9F%E5%B1%95%E8%A6%962017%E5%B9%B4/ http://ericresearch.org/?p=153 免責聲明：本網頁屬個人網誌，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本人無涉。 證券價格可升可跌，甚至變成毫無價值。買賣證券未必一定能賺取利潤，反而可能會招致損失。投資者及客戶應審慎，並在作出其投資決定時僅應視本網頁為眾多考慮因素之一。並請獨立思考。 圖片來源：信報]]>