論樓市:不同入息及息率下可支配收入(1)

在執筆時間美國聯儲局一如市場預期，宣布加息0.25厘，聯邦基金利率升至介乎1.75厘至2厘，亦是今年第2度加息，而當局官員最新預測今年底利率，由3月時估計2.125厘上調至2.375厘，意味今年再加息兩次。今天網上各大評論討論到底影響如何，或者對於新興市場的股匯債如何。但筆者早在本欄早就在上年提醒讀者要小心債券市場，及多次提出要去槓桿。而本年債市及匯市翻天覆地的變化，正好引證筆者的分析。在網聚上很多讀者開始再問及樓市的問題，筆者過去多次用周期理論去分析樓市的周期，或者用一些數據去分析。 筆者曾經提出如果未來樓市出現下跌，可能會出現利率一路上調，而樓價一路下跌的現象。首先筆者在網上資料整理出過去19年的平均按息的圖表，讀者可見最高利率為1997年10.9%，而最低是2010年的1.16%。 本港家庭住戶入息中位數為2.76萬元，而按個人職業劃分，專業人員月入中位數更增至4.13萬元。筆者相信如果要客觀地分析一般市民的負擔能力，較可取是計算用不同的入息及息率下業主的可支配收入。在執筆時匯豐雖表示維持最優惠利率不變，唯1個月同業拆息續升至1.6厘， 3個月同業拆息升至2.01厘。這意味著用同業拆息(H)按的業主可能本月的供樓利率很大可能用封頂位(約P-3.1)去計算。或者本次美國加息香港或再一次不跟隨，但讀者留意因為目前香港按揭貸款主要是20-30年。目前全球包括了美國都展開了緊縮及加息周期，相信未來20-30年應該息口不會仍維持在目前水平。或者我們先將樓市會不會下跌這個因素放開一邊先不作討論。我們本次先作討論到底在不同的收入及利率情況下的承受能力。由於篇幅有限，下期再論。