ericresearchgann 樓市的合理的假設
寫於2016年5月21日香港經濟日報集圍智富雜誌嬴在轉勢
過去香港樓市的升幅令到不少香港置業者仍然深信樓價「長渣必勝」，而最近一次樓市升浪亦造就一班收租王。「股神」巴菲特曾於2010年獲邀請到「金融危機調查委員會」為了解2008年金融海嘯的成因作證，巴菲特作證的具體內容要到今年三月才正式被美國政府解密並公開，當中內容可能對目前香港的樓市一個新啟發。
非合理主觀願望形成泡沫
美國樓市其實在過去的時間，一直享受著「長渣必勝」的神話祝福。當年2010年巴菲特於「金融危機調查委員會」中表示美國物業是美國貸款金額規模最大，又容易用於抵押的資產，當絕大多數人開始相信房價不會大幅下跌，就可能創造史上最大泡沫。
過去四十年，自美國取消金本位之後，美元的購買力下降，令到資產於過去四十年急速上升。大眾認為在四十年前買入物業，在今天必定可賣得更高價錢，結果是「大多數人相信房價不會大幅下跌，創造史上最大泡沫」。但卻忽略了這是一個貨幣效應。
大眾情緒受市場氣氛影響下，真心相信樓價只升不跌的置業者成為真理。自然會急於以借貸手段盡快入市。購買力從各方匯聚，亦加速樓價升勢，並進一步刺激置業者入市的意願，故巴菲特亦慨嘆「合理的假設會比一個不合理的假設更容易讓你陷入困境」。
美國樓市上升與購買力下降
有外國網站對美國樓市做了統計，圖中是將過去100年的通貨膨脹扣除後美國樓市的價格。發現平均每年美國樓市 1900到 2012年以0.1%速度增長。而增長的原因可能與人口增長及比以往簡易獲得銀行信貸有關。
香港樓市的黑天鵝
今天香港港元亦是美元資產。過去自1983年實施聯繫匯率後，港元亦跟美元一起貶值，享受著通漲及貨幣效應令到資產上漲的快樂。但誰又保證未來30年美元靠貶值而帶來的紙上富貴的政策不變？或港元會否脫勾？香港樓市會否未來三十年「長渣必勝」?
到此我想起黑天鵝效應一書指出，黑天鵝是離群值（outlier），因為它出現在一般的期望範圍之外，過去的經驗讓人不相信其出現的可能。它會帶來極大的衝擊。
為什麼人們往往忽略罕見的事件？ 部分由於人類在大多數情況下是無知的—突發事件的影響遠超出人們所能想像的程度。所謂「我們知道」，在許多情況下都是幻覺—人類傾向於認為自己知道，卻缺乏一個穩固的基礎。
借古鑑今，參考2009年美國的經驗，可能香港樓市有一定的啟示。]]>
樓市的合理的假設
