美國佛羅里達州房地產熱泡沫

Bubbles, Panics & Crashes – Historical Collections – Harvard Business School
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Bubbles, Panics & Crashes – Historical Collections – Harvard Business School
 
人類歷史上最早可考證的房地產泡沫,發生在1923-1926年,這就是美國佛羅里達州的房地產熱。
 
20世紀美國作為超級大國的興起。在第一次世界大戰前夕的1913年,美國的工業生產已經佔世界總額的三分之一以上,超過了英、法、德、日的總和。
到了20世紀20年代初,美國經濟欣欣向榮,工作機會多,待遇優厚,人人都在享受經濟發達帶來的繁榮。美國人樂觀的心理首先表現在股票和房地產上。當時,股票天天漲,很多投資者都一躍成為富翁,房地產市場也是一片欣欣向榮。看上去,只要進行合適的投資,任何人都可以發財致富。
 
隨著佛羅里達的旅遊業開始興旺發達,許多年齡較輕的中產階級開始來到佛羅里達。對他們來說他們更願意在這裡購買一個冬天度假的小屋或買塊土地作為日後定居的理想場所。於是房地產也跟著逐漸繁榮起來。許多眼光敏銳的投資人看準了這一點,便到這裡來,迫不及待地購買房地產。佛羅里達成了很多人心目中理想的投資地。佛羅里達州政府和各地方當局都全力以赴地改善當地的交通和公共設施,甚至不惜以高息大舉借債來興建基礎設施,以吸引旅遊者和投資者。於1923-1926年,佛羅里達的人口成幾何數增長,而土地的價格升幅更是驚人。棕櫚灘上的一塊地,1923年值80萬美元,1924年達150萬美元,1925年竟高達400萬美元。當時買土地的定金是10%,因此土地價格每升10%,炒家的利潤便是100%!與土地相比,房子的價格升幅更是驚人。一幢房子在一年內漲四倍的情況比比皆是。
 
隨著房地產價格的飆升,購房者的羊群效應行為使這股炒賣房地產的狂潮越來越洶湧澎湃。當時該市僅7.5萬人口,其中竟有2.5萬名地產經紀人,平均每三位居民就有一位專做房地產買賣!
 
一時間無數的財富競相投入到佛羅里達,隨著房地產價格的不斷升高,銀行批准貸款也不再看借款人的財務能力而專注於房地產的價格。投資者很容易地從銀行獲得貸款。佛羅里達當地銀行寬鬆的貸款條件給這股房地產熱火上加油。
 
結果到了1925年底,佛羅里達整體地產的價格使得土地的價格貴到僅有少數的土地買賣能夠成交,該來買房的人也差不多都來了,新來的人陸續減少,所以價格也就沖不上去了。慢慢地,有的地方價格開始下滑,下滑的消息一傳開,立刻引起恐慌,於是拋售的狂潮就開始了。但這個時候,獲利的投機者都爭先恐後地試圖從中解脫出來,開始大量拋售他們手中的房地產整個市場立刻處於崩潰的邊緣。另外加上1926年9月,一場大颶風以每小時125英里的速度橫掃佛羅里達,整個地區立刻變成廢墟,颶風引起的海嘯將佛羅里達的兩個城市夷為平地,這次天災摧毀了13000座房屋,415人喪生。這些天災猶如雪上加霜,讓曾經高高在上的房地產價格急速下跌。1926年底,不可避免的崩潰終於來臨了,邁阿密的房產交易量從1925年的10.7億美元急劇萎縮到了1926年的1.4億美元。許多後來投入房市的人開始付不起每個月的房貸,於是破產。許多破產的銀行家、企業家或發瘋、或自殺。

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