樓市加息會大跌嗎?

今天美國聯儲局加息剛宣佈加息0.75厘震驚市場。港元拆息（HIBOR）全線上揚，與樓按相關的1個月拆息昨天升穿1.3厘，續創逾兩年新高，以拆息按揭（H按）息率普遍為H加1.3厘、封頂息率為2.5厘，實質按息已升越封頂水平。本欄一直講「如果美國聯儲局誤判通脹，會否好像1970年代大加息」，「美股逢七必跌，而這七年周期又跟美國聯儲局加息周期有關。」，本欄一直的分析都開始對現。今天大家開始擔心樓市加息而大跌，其實跟據過去的數據，樓市加息唔一定會大跌，起碼開始加息初期不會，但中後期的可能性會加大，但更重要是縮表及失業率上升會加大樓市下跌的機會。

坦白說，即使今天比起年初以H按為例，500萬貸款每月供款約多2500元，如果你說這樣會令到樓市大跌，的確有點過火。因為每月供款多2500元未至於令到家庭支出大增而負擔不起。參考過去加息周期，香港樓市是出現兩次下跌，兩次上升的局面。大家可見94年及99年的樓市是下跌，但是04年及16年加息周期的樓市是上升。但是大家都有一個共通點，就是加息周期完成之後，一段時間後樓市會大幅下跌。