ericresearchgann 
最近，樓價下跌和交易量減少，引起了市場對樓市未來的關注。有些人認為政府應該撤銷一些限制樓市的措施，例如雙倍印花稅和買家印花稅等，以刺激樓市活力。然而，我們認為樓市撤辣是勢在必行，只是時間上的問題，但這不是影響樓市走勢的決定性因素。相反，我們應該更關注外圍經濟的變化，以及其對香港樓市的影響。
首先，我們要清楚地了解辣招的作用和限制。辣招是政府為了抑制樓市過熱和防止泡沫而實施的一系列措施，包括增加印花稅、限制按揭貸款比例、規定買家資格等。這些措施的目的是增加買家的成本和風險，減少投機性需求，保持樓市穩健發展。因此，辣招只能在一定程度上調節樓市的情緒和預期，但不能完全控制樓市的升跌。
我們要認識到影響樓市走勢的多種因素，而不僅僅是辣招。除了政府的政策之外，還有利率、經濟環境、供應量和外圍環境等因素都會對樓市產生影響。例如，利率是影響按揭貸款成本和購屋能力的重要因素。過去幾年，由於美國聯儲局降息和寬鬆政策，香港也隨之降息和放寬流動性，使得按揭貸款利率處於歷史低位。這對於支撐樓價有很大的作用。然而，隨著美國經濟復甦和通脹壓力上升，美國聯儲局可能會在未來加息和收緊政策，這將對香港利率產生上行壓力，對樓市造成打壓。
再者，我們要注意外圍經濟的變化，以及其對香港樓市的影響。香港作為一個開放的國際金融中心，與全球經濟密切相關。歷史上，每當外圍發生重大的經濟危機或衝突，香港都會受到沖擊。例如，在1997年亞洲金融風暴、2003年沙士疫情、2008年全球金融危機等事件中，香港的經濟和樓市都遭受了嚴重的打擊。目前，外圍經濟面臨著許多不確定性和風險。如果這些問題發展成為危機，將會對全球經濟和金融市場造成衝擊，進而影響香港的經濟和樓市。
過去幾年樓市大跌，包括1997年，2003年，2008年都不是因為辣招，而是因為外圍經濟急速變壞，而令到香港失業率上升。
那麼外圍經濟會轉差嗎? 我們用周期角度分析。歷史還會重演。世界上的一切都在往復循環。歷史上三次大型債務危機，即2008年金融危機、1930年代美國大蕭條、1920年代德國高通脹疊加的經濟蕭條；而過去100年中發生過的一般性債務危機，總共是48次。
現在全球或者有機會進行明斯基時刻（英語：Minsky Moment）指在信貸周期或者景氣循環中，資產價格的大幅下跌。 在長期的經濟繁榮中，資產價格上漲會導致投機性的貸款增加，而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺，即資產產生的現金流不足以支付債務需要的利息。在歷史上發生過多次信貸擴張而令到經濟危機，對上一次是2008年金融危機。有統計分析每15年左右出現一次大型債務危機，很大程度上是不可避免的。而2008年開始計算15年將是2023-2024年。
樓市跌，很多人都知道了。但之後何時買，何價買，如何買? 或者再問，應否再投資香港樓市呢? 這才是投資者要知道。要知道樓市在下跌時，唱淡是很容易，要別人認同很容易，但重點是如何投資。所以撤辣只是時間問題，但如果要投資樓市，更重要判斷外圍經濟走勢，提防黑天鵝。
