樓市的上升剛需取決於對未來上升預期，利率即使是零也未必會買

在探討香港樓市的升跌時，供樓利率常被認為是主要因素之一。然而，歷史經驗顯示，供樓利率並非樓市走勢的唯一決定性因素。樓市的上升剛需取決於對未來上升預期，利率即使是零也未必會買。香港政府在2000至2003年間推行的自置居所貸款計劃為我們提供了一個有力的案例，即使利率是零也不一定買。

在2000至2003年間，香港政府推出了一項自置居所貸款計劃，旨在幫助市民自置居所。該計劃針對不同家庭提供了不同的免息貸款選項：當時綠表家庭可選擇領取一筆過八十萬元免息貸款，１３年內攤還；或六十萬元免息貸款，分２０年攤還。白表家庭則可選擇一筆過五十萬元免息貸款，分１４年攤還；或四十萬元免息貸款，分２０年攤還。

根據中原指數在2000至2003年間，香港樓市並未因這些優惠政策而大幅上升，反而經歷了一段下跌期。相反美國其後開始加息，但是香港樓市開始從2004年上升至2007年為止。其實樓市的上升剛需取決於買家對未來房價上升的預期。如果市場預期房價將會上升，買家會更願意進場購房，即使供樓利率較高；反之，若預期房價會下跌，即使供樓利率為零，買家也可能選擇觀望或延遲購買決策。