當樓市進入低潮期,很多人都會問:「而家係咪撈底嘅好時機?」然而,撈底並非一場賭博,而是需要理性思考和策略的決定。現時樓市面臨多重看淡因素,但只要找到安全邊際(Margin of Safety),就能夠在低潮中發掘機會。
Table of Contents
樓市供應壓力:數據反映新挑戰
根據房屋局最新數據,未來3至4年一手私人住宅潛在供應錄得10.7萬伙,雖然總量仍然龐大,但已經連續3個季度下跌,累積減少3000伙。特別值得注意的是,在建而未售出嘅樓花單位大幅減少9000伙至6.8萬伙,而這個減少部分主要原因係上季多達1.33萬伙私樓獲批入伙紙,令到未售樓花變成未售現樓貨尾。
截至上季度,現樓貨尾高達2.7萬伙,按季急增6000伙,數目更創歷史新高。這些數據意味著,市場貨尾單位壓力進一步加劇,發展商可能需要加大促銷力度或者調整定價策略,對買家來說,亦可能是一個議價空間更大的時機。
樓市好景買樓:壓力少但代價高
當樓市處於上升周期,市場氣氛樂觀,買家普遍信心十足,認為樓價只會越升越高。這個時候買樓,雖然可能面對高昂的樓價,但心理壓力相對較低,因為覺得「買咗一定有得升」,甚至會令自己覺得贏咗「人生」。然而,最大問題是這種心態可能會令你付出更高的價格,甚至忽略市場真實的風險。
樓市低潮:撈底的機會?
樓市下行時,市場氣氛悲觀,買家擔心樓價會進一步下跌,對買樓變得猶豫不決。過去約3年樓價持續下跌,有不少市民都很想知道樓價是否已經見底。有網民在討論區開帖,期望可以集思廣益。
大部份網民都認為樓價尚未見底,有人估計還有1成多跌幅,如再跌近5成的話,或更會惹來政府出手救市,又留意到未來住宅新供應「十年都消化唔晒」,政府亦未有減少供應,前述數字更未計入北部都會區的發展,可見未來供應過剩,加上鄰近的深圳住宅抵賣兼空間大,自然會搶走需求。有網民亦直指,香港起碼要回到10年前的經濟景況,才可以支撐樓價,反問當大家都嗌救命時,仲會有錢買樓?如買樓後會最後只會蝕讓,有錢揸手穩陣很多。
安全邊際:撈底的關鍵
什麼是安全邊際?安全邊際(Margin of Safety)是由巴菲特的老師葛拉漢所提出,他認為只有在股票內在價值大於股票市場價格(有足夠安全邊際的時候),才值得進場買入。當內在價值比股價高出愈多,安全邊際就愈高,投資風險相對愈低。
在樓市中,安全邊際同樣適用。當樓價跌至某個水平,使得樓價低於其內在價值時,就是一個值得考慮的撈底時機。雖然目前樓市面臨多重看淡因素,但只要樓價跌穿安全邊際,買家就可以在低潮中找到機會。