市場一直流傳「跟住李嘉誠買,準沒錯」,但其實更值得留意的是李嘉誠的沽貨時機。長實於2017年11月以402億元出售中環中心75%業權,每呎售價達3.3萬元,創下當時商廈呎價新高。這宗交易不僅是李嘉誠退休前最後一單大交易,更被市場視為其超卓眼光的明證。及後中美貿易戰、修例風波及疫情接踵而來,寫字樓市場應聲下跌,中環中心低層呎租更由當年82至160元暴跌至現時40元,而當年入市的投資者,不少更要蝕讓離場。
反觀今日,屯門凱和山最新價單較去年9月首批大幅調整,平均折實呎價由11,088元下調至9,175元,跌幅達17%。與長實同區的飛揚第一期相比,該盤2022年6月首批單位折實均價高達15,050元,凱和山今批單位更較之便宜近四成。發展商如此進取的定價策略,正正反映出對市況的精準判斷。
探究發展商與二手業主的心態差異,其實不難理解。發展商手持大量單位,每延遲一日沽出,都要承擔龐大的財務成本,加上要應付銀行貸款,自然更願意靈活調整價格以促進成交。而且發展商更了解市場脈搏,深知若市況持續低迷,過分強硬只會令存貨積壓更久,最終可能要面對更大的減價壓力。展望明年,市場預期將有更多新盤積貨需要消化,若發展商延續進取的定價策略,勢必吸引更多觀望的買家入市。這種價格優勢不僅能刺激市場成交,更可能令二手業主面臨更大的議價壓力。畢竟,相較於二手樓,新盤不僅有更多優惠,還能提供全新居住環境,對買家來說吸引力更大。
相比之下,二手業主的心態較為複雜。許多業主仍以去年甚至更早時期的高位價格作為參考,難以接受市場調整的現實。這種心態可以理解:畢竟對大多數業主來說,物業不僅是資產,更是居所,加上供樓壓力,不願輕易減價。但市場環境已然改變,堅持高價往往導致放盤時間延長,最終或需面對更大的議價壓力。
李嘉誠當年高位放售中環中心,正正說明在適當時候「見好就收」的智慧。今天發展商願意大幅減價促銷,某程度上亦是承襲這種務實精神。反觀不少二手業主仍堅持較早前的高價,實在有點不切實際。李超人尚且懂得適時放售、減價求變,一般業主又何必執著?
在當前市況下,一手新盤的減價策略某程度上為二手市場定下新的價格指標。就如凱和山比同區飛揚第一期便宜近四成,反映市場已進入調整期。發展商願意大幅調整價格以促進成交,展現對市況的準確判斷和務實態度。
事實上,當前一手新盤的減價或許正是向上換樓的良機。但是何時好價? 可是好的時機,大家要考慮清楚。這是一百萬的問題。而歷史已經證明,李嘉誠從不因小失大,懂得適時調整策略。所以誠哥都要減,跟誠哥無錯? 大家點睇?