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樓按加息有影響嗎

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樓按加息有影響嗎

刊於2018年8月11日並刊登於香港經濟日報集團智富雜誌贏在轉勢專欄中

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多間銀行宣布加按息,三大發鈔銀行滙豐、渣打、中銀香港,以及恒生、東亞、永隆、建行(亞洲)先後調高按揭息率。普遍把同業拆息按揭(H按)的鎖息上限上調0.2厘,實際息率2.35厘,最優惠利率按揭(P按)的息率亦上調0.1厘,實際息率為2.25厘。金融管理局發言人回應表示,貸款息率的釐定是銀行本身的商業決定,故金管局不作評論。發言人又表示,隨着美國息口上升,本港息口亦難避免需要跟隨上升,故提醒市民必需要小心管理資產及市場風險。

第一筆者仍要強調加息是不能令到樓市下跌,如以上述息率為倒其實影響只是每月供款多200-300元左右(以600萬貨款)。但唯一令到筆者著意是多間銀行宣布加按息的原因是什麼。銀行的利率主要筆者認為是以資金成本為作彌定,而決定資金成本主要是因利率,風險及遺約率。利率方面,因為銀行的資金來源如定期及同業折息上升。所以令到銀行利率上升也不足為期。但筆者擔心如果因為風險及遺約率上升而帶動次樓按上升。這才是大家值得關心的問題所在。

筆者曾經在本欄以不同的入息,按揭及利率下去了解不同入息,按揭及利率下的每個月家庭的可支配收入。如月入HKD60,000的在買600萬的樓作九成按揭的情況下分別供款是20367(2.15%),26407(4.2%)及51018(10.9%)。但是有讀者問筆者到底有無可能會供4.2%或10.9%如此高的息率。答案是有。近件樓價上升其中一個因素是發展商提供發展商高成數一按。大多數計劃是頭三年跟銀行息率相約,但三年後大多以P或P+1(P現時約5.25)。所以這幾年開始會愈多愈多人開始進入發展商一按的第三個年頭。一旦最優惠利率開始加息的步伐,那很可能對於做發展商高成數一按的家庭或者超出預算及感壓力。

第二是香港從事貿易及物流行業人口約730,700,是香港統計中最多人從事的行業。目前中美貿易戰升級,筆者認為中國或增加財政支出,如基建或內需去抵消貿易戰出口的影響。但是問題是香港從事貿易及物流行業定必受到影響。筆者強調加息是不能令到樓市下跌,唯失業潮才有可能。

最後股市上最多人問是否沽港股買美股,但事實上美股上升只是受惠於FAANG等股票上升。但另一方面A股的估值極低殘。同時8月份MSCI將會檢討比重,或會加大A股佔MSCI的比重。如果你問我博反彈,當然是買A股或A股相關成份股。

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