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樓市轉勢?

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樓市轉勢?

小龍江恩研究社• 江恩理論• 江恩轉勢日• 股票分析 10167001_976692 樓市轉勢? 港樓2018 江恩小龍樓市 江恩 樓市周期 樓市2018 樓價2018   寫於2018年8月25日香港經濟日報集圍智富雜誌嬴在轉勢

筆者在本欄多次指出今年必須要小心債市,樓市,其次為股市。唯債市及股市已經開始回調,唯一沒有影響(暫時)是樓市。近日樓市出現劈價潮,那到底會否影響樓市呢?

樓價過去不跌的原因,筆者認為其中一個是因為市場的價格是跟據過去的成交而定。因為政府的逆周期措施,令到市民難以取得銀行貸款。發展商新樓提供發展商貸款及將單位設計到價位易於按揭及市民負擔得起。之後再變成將尺價上升,同樣賣400萬-600萬。因為旁邊二手盤成交很少,見及一手樓盤尺價上升,自然也會將自己的單位提價。所以只是一兩個別成交就,加上傳媒報導及社會的氣氛下就會令到大家都會對樓市樂觀起來。

但同一時間二手樓價近日砍價,先不要討論背後原因。以一個簡單例子,如果你打算在屋院置業,已有心儀單位想買入,同時你見及同區類近的屋院或同一屋院近日成交價錢大減,在正常情況下你會有兩個可能: 1) 你會跟你心儀單位業主提出減價,因為同區類近的屋院或同一屋院近日成交價錢大減;2) 你會預期樓市之後進一步調整的可能性,所以你會將你置業的決定拖延。

當樓市下跌變成大眾的預期,所有潛在的購買力將會凝固。那目前的業主要將手頭上的物業沽出,必須將售價下調,之後就變成一個循環,減弱市場樂觀的情緒。由於物業不是流動資產,如果遇上有一部份業主手頭上需要周轉套現,或會加劇此循環的力度。

筆者在本欄多次指出樓市周期及股市周期都匯集在2018年,利用江恩理論分析香港樓市的周期,發現香港樓市以六年為一個周期,如1997(頂),2003年(底),2009年(底),及2015年(頂)。而六年之中又可每三年分割,則可見2000年(頂),2006年(頂),及2012年(小幅回調)。那下一個循環是2018年。

2018年注定是一個不平凡的一年,2018年周期匯聚,包括中國樓市周期,香港樓市周期,債券及股市同時周期匯聚在2018年。筆者曾經講過樓市加息是不會即時樓市跌的主因,過去多年樓市下跌都是因為外圍經濟環境轉差,影響香港出現一個失業潮才是過去樓市下跌的原因。今年美國發動貿易戰,全球新興市場又出現問題下,會否影響香港經濟?但肯定的是香港最多人從事的行業是貿易及物流。最後順來一提,當年1997年樓市跌一半約三個月,跌七成用了一年。(更正: 應是用3個月跌了3成,8個月跌了1半)

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