中國三四線的城市房價拐點快到嗎?

  中國三四線的城市是過去幾年的內房股增長點，最近，三四綫城市的龍頭碧桂園，要求各項目不惜犧牲規模和利潤快速回款；另一房地産巨頭綠城也在堅决執行“早銷、多銷、快銷”的回款策略。在一二綫城市嚴厲調控、三四綫城市大規模棚改和貨幣化安置推動下，三四綫城市完成了階段性去庫存目標，中央去庫存政策正在發生變化。 [sociallocker id=899] 三四綫城市需求端也漸顯疲態。在此，我們以全國商品住宅銷售面積减去40個大中城市商品住宅銷售面積，大致可以推算出三四綫城市商品住宅銷售面積。今年1-5月，三四綫城市商品住宅銷售面積增速已下行至5.2%（參見下圖），告別了持續兩年的高速增長勢頭。   長期以來，三四綫城市其房價上漲也遠遠低于一二綫城市。然而，2017年9月，三四綫城市房價漲幅在歷史上首次超過一二綫城市幷持續至今（。其原因主要有三點：一是一二綫核心城市史無前例的嚴厲調控政策；二是棚改過程中貨幣化安置不斷提高，新增的住房需求推動了“庫存下降、房價上漲”趨勢；三是三四綫城市房價長期滯漲，使得這些城市相對核心城市房價來說性價比更高，一二綫城市流動人口返鄉購房意願增强。 中國房地産業協會的數據顯示，5月份二手房價過萬元的城市個數已經上升到69個，其中新增房價超萬元城市全部來自三四綫城市。國家統計局發布的全國40個大中城市房價數據也顯示，今年5月三綫城市住房均價首次破萬，達到10109元/平米。全國100個大中城市中，三綫城市與一二綫城市房價之比分別達到0.202和0.657，均創下了2016年以來新高。但隨著中央明確提出擴大內需，及人行明確保持流動性「合理充裕」，未來將轉成「結構性」去杠杆，從行業來看，房地産杠杆率是最高的。而在去杠杆的大前提下，未來可以預期投資在房地産的資金將會是受控。 讀者可見社會融資規模僅1.18萬億元，遜于市場預期的1.4萬億元，亦較上年同期少5902億元。同時，廣義貨幣（M2）增長亦創新低，只有8%，低于市場預期的8.4%，增速分別較上月底和上年同期放緩0.3及1.1個百分點。 事實上房地産是一個能産生極大的財富效應，曾有報告指出不同城市之間消費的差异實際上與房價高低相關，房價對消費存在財富效應和擠出效應，在房價處于較低水平的時候，房價上漲會增加居民的總資産，幷促進消費；而在房價處于較高水平時，房價上漲往往會增加居民的債務負擔和居住開支，從而擠出消費。道理很簡單：如果你有幾套房，幷且房價還在漲，哪怕工資不高，大家也還是敢花錢的。 總的來說，未來可能三四綫城市的價格將會重投需求帶動的基本面，但目前部份城市都去到一個不合理的價格上，或者回調到合理值是一個痛苦的過程。而這去豪花/不理性消費力也可能會减少。 [/sociallocker]   作者：黄志龙 来源：苏宁财富资讯  ]]>