弗雷德•哈里森(Fred Harrison)房地產18年週期

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英国房产投资圣经:平均18年一个周期,现在属于什么阶段? 新闻- 超级苹果网
經濟學家弗雷德•哈里森(Fred Harrison)是最早發現房地產週期存在的人之一。他追溯了幾百年的經濟數撿。他得出的結論是一個完整週期的平均長度為18年,一個週期分為四個不同的階段。
樓市周期彙整- 小龍江恩研究社
第一階段,從價格在衰退結束時觸底開始,一般是緩慢的1-7年復蘇階段。房價下跌的幅度之大,足以吸引最勇敢的投資者重返市場,他們被房價下跌帶來的高收益率所吸引,而租金基本保持不變。 “聰明的投資者”即反向投資者已經發現了從穀底進入的機會,並且願意在信心低迷、投資理由尚未得到證實的情況下,冒險買下資產。

復蘇階段持續發展,更多的買家將有信心進入市場,這將推動價格逐步上漲。因此這是復蘇階段正在鞏固的良好信號。優質資產永遠是最具吸引力的,因此,這種早期增長往往始於經濟實力最強的城市的中心,並從那裡“波及”出去。

第二階段,在早期投資者可能會在高位獲利,經濟在週期中段出現小幅下滑。

第三階段,價格狂熱達到頂峰。最後幾年的爆炸式增長階段被弗雷德•哈里森(Fred Harrison)稱為“贏家詛咒”(winner’s curse)階段。為什麼在這段時間裡,出價最高的房產成為“贏家”是一種詛咒?因為下一次衰退已經不遠了,而且用不了多久,你所購買的資產就會大幅貶值。

而通常在這一階段會有一些信號,比如一個標誌就是一些誇大的建築專案。以及其他一些過於雄心勃勃的想法,如「樓市永遠不會下跌」,「樓市會再上升一倍等」。這些項目是在高度自信的時期構思的,並在寬鬆的貸款環境中獲得資金。地產狂熱帶來的獨狂價格有不停被分析員及樓市的參加者用不同的原因合理化。

第四階段:價格衰退階段。因為在泡沫最嚴重的年景,市場是由人氣而非基本面驅動的,而是信用的崩潰而令到市場恐慌賣出令到價格暴跌。過度舉債的人破產,引發了一波又一波的被迫拋售,從而進一步壓低了價格。

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