ericresearchgann 很多人利用供應量去分析樓市，筆者認為供應量在過去幾次大跌都跟當時的供應量無關，例如1997年，2003年，2008年都是外圍經濟轉差，而令到樓市大跌。但今天我想跟大家分享一下樓市的新格局。
北部都會區打造容納250萬人居住的都會區，興建約90萬伙。當中以5條新鐵路項目作骨幹，連接洪水橋、流浮山及新田等多個新發展區，大大減低往來成本，帶動北部都會區經濟發展，一改過去產業和經濟增長過度集中的缺點。
Source: 利嘉閣
政府預料「北部都會區」可在20年基本完成，那麼問題來了，那未來潛在的供應量將會大升。
首先大家可以預期北部都會區會「頭重尾輕」的情況下完成，即開始的時間落成量很少，而之後的時間增加。近年本港私樓落由2011年只有近萬個單位，增加至近年約近2萬個單位。而一年一手及二手樓成交約6萬左右。
而北部都會區如果我以平均數15年，13年，或10年計算，即60,000伙，69,230伙及90,000伙。首不論是公私營的建樓量，但是這供應量下香港樓市會如何?
在周期上，小龍在新書「贏在周期前」中提出很多預測，例如美股逢七必跌，樓市周期在2021年完結，未來會下跌等等，香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。同時利用上文提及的6年週期，也可以得出2021年的週期。那香港樓市很可能在2020-2021年間完成整個升浪，之後回調。但不論如何，2023-2024年香港的房地產都會出現週期的回調。
但是上述的只是一個因素，但更重要的是整體格局的改變及潛在供應量或替代品大增，而我們留在之後有機會跟大家分享，請大家追蹤筆者文章。
